陸敬民/「房價新常態」湧現 下半年置產鎖定2心法

▲▼中都重劃區,美術館,生活機能,信義房屋,高雄實價網。(圖/記者陳建宇攝)

▲陸敬民認為,下半年投資置產的心法首重「買在蛋黃重劃區」。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

走過冷清的上半年之後,進入下半年建商似乎已經開始動作,準備開始大舉推案,而面對下半年的市場,若想投資置產要把握幾個心法:「買在蛋黃重劃區」、「買大不買小」,只要今年第三、四季旺季仍旺,明年首季也就會淡季不淡。

最近「新常態」這個詞很熱門,現在台灣的房地產市場也開始出現新常態,準確地說是「房價的新常態」,也就是在六都加新竹這7個區域,「3字頭房價打底」已經成為常態,這主要來自於反映成本,當建案的造價來到每坪14~15萬元,加上土地成本、管銷以及建商要賺的利潤,新建案沒有3字頭應該很難買到了。

▲▼名家專欄,陸敬民,下半年,房價,投資置產,心法。(圖/記者陳建宇攝)

▲6+1都新案至少3字頭已是新常態。(圖/記者陳建宇攝)

除了房價站上3字頭之外,另一個新常態就是未來排除雙北,其餘的5個區段都會有自己的4、5、6字頭房價區,就看地段、建商口碑、規劃設計的差別。

由於房價基期已經提高,很自然就會排除一部分的消費者,那麼對於投資置產族群來說,下半年該怎麼面對房地產市場?我認為最重要的幾個心法如下:

首先是要買在「蛋黃重劃區」,所謂的蛋黃重劃區,就是位於蛋黃區內的重劃區,或是緊鄰蛋黃區的重劃區,舉例來說,例如台南的平實重劃區、高雄的中都重劃區,就是位於正蛋黃區、或緊鄰蛋黃區的重劃區,若是外圍的區段,也要買在緊貼舊市區的重劃區。好處是生活機能不會差,便利性夠成熟,相對就屬於不容易失敗的區段。

其次,要「買大不買小」,既然買的物件是位於重劃區,那麼社區規模、戶數就不要太少,以現在來看200~300戶是比較合理的戶數,因為過去那種秒殺個案只會愈來愈少,銷售期至少要半年,但在房價不易跌的狀況下,建案會隨著銷售日程逐步調價,買在這種有一定規模的社區,相對比較容易享受到增值的紅利,特別大案子行銷預算充裕,也更容易被看見,效益會更大。

目前看來房價已經hold住了,很多人會有「誤區」,認為交易量縮減隨之而來的就是價格下修,不過實際上,假設是100%的預售市場,銷售初期只要有30%的購買力就不會看跌,單一重劃區若合計推出3000戶的量體,只要預售賣出900戶,短中期房價就不會跌。

很多人都在看下半年房價有沒有機會下修一些,下半年是屬於購屋傳統旺季,我認為若第三、四季「旺季不旺」,那明年首季就會「淡季更淡」,反之,若下半年「旺季仍旺」,明年首季就有「淡季不淡」的可能性。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民下半年房價投資置產心法蛋黃重劃區

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