▲對社區物管不滿意？太平紳士施伯欣（中）教你三招。（圖／郭紀子提供）
文／郭紀子
「前一陣子剛交接，亂了三個月了，到現在還沒進入軌道……」「物業管理公司今年換了好幾家了，還是未盡理想……」「請問，在您們社區，保全人員會常常更換嗎? 我們會，常常有新面孔，秘書小姐的更換頻率也很高，現在來的總幹事，能力很差……」網路上越來越多對於社區保全、物管公司的不滿意，社區住戶普遍覺得服務品質越來越差，業界公司主管也頭痛不已，狀況卻很難改善。造成這種狀況的原因很多，包括人力匱乏、薪資不高、工作壓力大、勞資關係惡化、低價搶標、社區管理委員會一年改選一次以及保全物管公司年年重新招標等等因素。
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曾是澳洲昆士蘭最年輕的太平紳士施伯欣先生是澳洲布里斯本專職培訓地產從業人員的第一位華人講師，是常常往來台灣與澳洲的海外台商，曾任昆士蘭台灣商會會長，目前擔任澳洲華人物業管理聯盟名譽理事長。施老師介紹澳洲物業管理的一些做法，為台灣社區物業管理提供他山之石，或可嘗試。
一、簽訂長期物管合約，獲得穩定的專業服務
在澳洲特有的「物業管理權(Property Manangement Rights) 」制度之下，社區經理(台灣的社區總幹事)成為社區物業管理最重要的靈魂人物，與管理委員會的合約期長達10至25年，而且可以長期續約，社區經理在沒有違法行為或者重大失職行為的狀況下，社區的區分所有權人無法輕易地將其更換，因此，社區經理對於社區的管理維護會有長期性的計劃和負責任的態度，容易維持管理維護的專業水準，以及工作的延續性所產生的效益。對於社區經理可能因任職太久而產生的弊端，則從法令面與市場面架構了充分的製衡機制，有其付不起的代價。
二、物業管理權的得標人必須在社區購買一戶經理房，社區物業管理品質影響其切身利益
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社區經理必須在社區購買自己的一戶物業，也就是所謂的「社區經理房」， 因為自己就住在社區，自己的財產在社區，所以，與住戶的利益高度一致，社區的物管品質直接影響到他自己的房價以及居住品質、生活環境品質。而且，因為上班與生活都在社區，很自然地提供24小時社區緊急服務，社區發生任何狀況，都能夠得到即時的處理。
三、管理委員會每年進行年度經費財務評估，每五年進行一次長期修繕基金提撥評估
社區管理委員會每年都會進行財務評估，確保預算合理，避免不必要的多收費用或者年度經費的不足，管理委員會可以依照實際的需求隨時對管理費進行調升或者調降。每三到五年就會對社區的長期修繕基金（sinking fund）進行評估，依法強制收取，確保重大修繕事項經費充足。
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