記者羅翊宬／編譯
在都市成長過程中，市中心的商圈移轉、衰退，或是人口往市郊移動是必然的結果。在台北，我們可以看到曾經走向衰落的西門町商圈近幾年異軍突起，而東區商圈反而因過高的租金逐步沒落；在南韓首爾也面臨類似的問題，今天就要來觀察位於首爾傳統上的市中心，鐘路區貫鐵洞（관철동）。
▲首爾鐘路青春街（圖／翻攝自Naver地圖街景）
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走出地鐵1號線鐘閣站4號出口便是貫鐵洞，一旁的普信閣是每到跨年必前往朝聖、聽敲鐘的地標，除了車站地下街駐進各種販售時下潮流新衣、小物、飾品的店面吸引年輕人外，洞內的「青春街」（年輕之街，젊음의 거리）更充滿各式餐廳、酒吧、撞球場、練歌坊、補習班，一到晚上燈火通明，聚集年輕男女相約吃飯、喝酒、聊天，是首爾市中心最具代表性的商圈之一。
不過近日青春街內的許多店舖，卻紛紛掛上「租賃」（임대）看版！根據《朝鮮日報》，街角最引人注目的建築，1～2樓玻璃帷幕掛上斗大的租賃字樣，此處於2014年3月至2016年12月曾是牛仔褲品牌BANG BANG租下的賣場，但自從撤店後，賣場1、2樓已經空了將近三年。
▲鐘路貫鐵洞商圈出現許多空店面
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一棟曾經進駐知名大型眼科診所的4層樓建築也貼上租賃廣告，總坪數達116坪的該棟大樓曾是鐘路區人們約見面的地點，如今街友們露宿門口，該棟大樓更是空了六年之久。
據觀察，以青春街為中心，從普信閣、鐘路二街十字路、清溪川廣橋、三一橋等四個點圍成的貫鐵洞商圈內，光是待租的一樓店面就有16處，若包含二層樓以上的更有20處。從普信閣往鐘路二街，長約300公尺的大路邊情況更嚴重，光這條路上就有8間一樓店面人去樓空。
鐘路自從朝鮮時代建都漢陽（西元1395年）起，便是最繁華熱鬧的商圈，白天人潮像雲一樣聚集，因此又可被稱雲從街（운종가），是什麼原因促使此地開始走向沒落？
▲ 南韓首爾普信閣（圖／翻攝自維基百科）
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《朝鮮日報》歸納出兩大原因。其一是租金和每月銷售額相比太過高昂使業者無法承擔，其二是周邊商圈、景點崛起帶動人群聚集，舊商圈反而走向沒落。
根據韓國鑑定院（Korea Appraisal Board）調查，去年鐘路一帶店面每坪月租金平均8萬4300韓元（約新台幣2168元），假設店面50坪，平均每月就須繳10萬8400元新台幣。鐘路的店租平均比附近的光化門貴1萬4300韓元，比起首爾平均店面每坪月租金5萬8600韓元（約新台幣1507元），更是貴上2萬6300韓元。
2005年首爾市政府整治清溪川，清溪川以北的鐘路、貫鐵洞一帶商圈迎來巔峰期，許多大型連鎖、加盟業者進駐，原本持續看漲的租金開始停漲，此現象維持約10年。然而近期租金開始下跌，與去年上半期相比，今年上半期鐘路一帶店租金降了4000韓元。
▲首爾鐘路貫鐵洞一帶商圈，最中間的路為「青春街」（圖／翻攝自韓巢地圖）
上述位於鐘閣站4號出口、總坪數達116坪的四層樓店面，儘管由原本的7000萬韓元（約新台幣180萬元）月租硬生生砍至5000萬（約新台幣128萬元），還是租不出去。有不動產業者透露，因近來商圈沒落，房東砍了一至兩成的租金，甚至每幾個月才收一次租金，為的就是把店面租出去。
位於青春街，曾是BANG BANG商場的大樓，光一樓67坪的賣場每月租金高達5000萬韓元、押金5億韓元（約新台幣1286萬元），而二樓190坪賣場月租金也要4000萬韓元（約新台幣1286萬元）、押金4億韓元（約新台幣1286萬元），即便店面月租調降，一般業者還是無法負擔。
不動產業者指出，貫鐵洞一帶商圈大多靠經營餐廳、小吃、飲料等為生，若非大型連鎖品牌經營的服裝、化妝品賣場，絕對無法承擔高額租金。
▲首爾北村、益善洞（圖／翻攝自首爾市府臉書粉專）
此外，周邊商圈的崛起也是造成貫鐵洞一帶衰退的原因！貫鐵洞徒步10分鐘外的GRAN SEOUL、光化門D TOWER、Center1等高樓進駐許多小吃、餐廳業者，吸引行人矚目。而鐘路附近的西村、北村也因觀光業的影響，成為頗具特色的景點，加上近年異軍突起的益善洞透過改建韓屋村，融合傳統與現代，吸引許多文青造訪；反觀鐘路、貫鐵洞商圈則因首爾市政府2015年制定的都市計畫，無法過度開發、改造，街景十幾年來並沒什麼變化，自然流失了許多消費者和遊客。