▲南韓蔚山市太和江畔夜景（圖／翻攝自維基百科）
記者羅翊宬／編譯
南韓首爾的房價目前還在持續上漲，然而在首爾以外的地區，房價卻出現持續下跌的情況。這對欲租房的房客、或是買房的消費者而言可能是好事；然而對房東來說，可能是前所未有的災難，因為這會使得舊契約到期前，房東無法償還房客高額押金的現象！
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據韓媒《中央日報》，南韓國土研究院11月15日發表的報告表示，今年第二季全稅價格下跌的公寓佔全國的37.35％。報告顯示，首爾價格下跌的公寓佔比重約19.42％，然而位於朝鮮半島東南部大城蔚山，價格下跌的公寓高達84.9％，等於每10戶公寓就有8戶公寓的全租（全稅，전세）價格下跌。此外忠清南道則有60.86％的公寓價跌、忠清北道60.51％、京畿道52.8%、慶尚北道48.71％、仁川48.2％。
這份報告根據2013年至2019年南韓實際交易的全租住宅447萬戶做調查，而全租價格下跌的戶數總共為188萬6千戶，佔42％。
全南韓的公寓全租價格，2017年第一季時下跌6.58％，而今年的跌幅差距拉大，第二季甚至慘跌37.35％。國土研究院研究員金知慧（김지혜，音譯）表示，和全租價跌幅最小的2015年第一季相比，最近全租價格跌幅的比重差9倍之多，這會造成「逆全稅難」（역전세난）現象更加嚴重。
逆全稅難，原是指當全稅屋的物件量持續增加的情況下，欲住全稅屋的房客數量減少，使得房東在舊有的契約結束前無法找到下一任房客續租，使房東無法償還舊房客押金（因押金已被房東投入其他投資）。
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當全稅公寓的價格持續下跌，會造成房東在舊有契約結束前，無法全額償還舊房客押金全額。舉例，房東2016年以3千萬韓元押金的價格讓房客A入住，2019年時房屋全稅價已跌至2千5百萬韓元，新房客簽約時將會少收500萬韓元，造成這500萬無法當押金償還給舊房客的窘境。
據調查，今年6月處於「逆全稅難」的住宅約佔12萬2千戶。
金知慧表示，目前全稅價格下跌是全國的普遍現象，不過下跌率的幅度比起2008年全球金融危機時還大，需防備逆全稅難現象，「擴大公寓全稅押金保險，盡量保障承租人（房客）在契約結束時能拿回押金，政府應針對此方面立定政策、方案。」
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