▲小資族口袋不深，往往想犧牲地段、交通、生活機能等條件，選擇好入手但未來不見得好轉賣的房子。（圖／pixabay、時報出版提供）
記者萬玟伶／綜合報導
近年房市成為自住客市場，小而美的產品設計尤其吸引精打細算的小資族群。但就是因為無法一口氣拿出太多頭期款，小資自住客在看房時，往往先從總價看起，其餘包括地段、交通、生活機能等需求，在可接受的總價面前，都能忍痛割捨，只是為了早一步完成擁有自宅的夢想。
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看過身邊無數朋友也是以此心態買下人生第一間房的房產專家「法拍小哥」，以自己接觸房地產買房、收租、標下法拍屋等經驗，以及評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件的洗練眼光，為看房新手歸納出以下心法——「地環屋價」。
法拍小哥的購屋準則「地環屋價」，建議要從「地」段開始看起，然後是周邊「環」境，最後才看「屋」況與「價」格。然而當法拍小哥與朋友分享這個邏輯時，很多人一開始都不太能接受。「但我奉勸大家，一定要把感性藏起來，多用一點理性來看屋，相對更保險。」
法拍小哥表示，這個購屋準則的立基點在於，「未來如果要換屋，你是否有把握自己的房子會是一個搶手的秒殺物件？」他舉一個在北投附近買新房子的朋友實例，在看過士林、天母、奇岩等附近的房子，朋友最後選擇北投的原因是「同樣的價格，這個房子的屋況最漂亮」，這個選擇看起來沒什麼不對，但法拍小哥指出要害，「我同學用自住買房的主觀角度來看房，缺乏投資買賣的角度，等到未來要賣房，房子就容易出現不易脫手變現的困境，以及房市大好時，自己的房子漲幅卻不夠大；倒是若房市跌價時，房子修正幅度卻比其他地方來得兇！」
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房子固然會折舊，但會讓房地產漲價的主要原因，絕大多數因素是來自「土地」。因為土地有其特殊的「唯一性」，除了同棟的建築物以外，全世界找不到兩塊相同的土地。法拍小哥解釋，「所以當你買下房地產的同時，你就已經把世上這塊唯一的土地變成私有財產，導致這一區房地產的供給變少了，這也是為什麼精華地段的房價水漲船高的主因！」
法拍小哥親授「房地產評估：出價流程」
第一步「地段」：每次房仲推薦物件時，請他們先把物件的基本資料傳來。法拍小哥習慣先確定此物件是否位在黃金地段，如果地段是位在鬧區、生活機能良好、交通便利、就業需求大、商圈林立等，才會再進行第二步。
再者，第二步「環境」：當地段評估核可後，法拍小哥才會再評估這個物件方圓1公里內的周邊環境有無殯儀館、福地、凶宅、死巷、垃圾場、寺廟、 路衝、巷寬大小等嫌惡設施。如果已在此區深耕許久，通常一聽到物件地址，基本上第一、第二個步驟（地段、環境）應可在5分鐘內就做 好八成的評估了。這個也是為什麼很多專職的投資客在還沒有看到房子時，便可先下斡旋卡順位的原因！
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之後，第三步「屋況」：第三步驟則是要觀察該物件的內外格局，像是外部風水、屋內格局、棟距、採光、格局圖、樓地板頃斜、風水、壁癌、公設、主結構裂縫、鋼筋外露、漏水壁癌等。
最後，法拍小哥才會總結歸納上面的評估結果，算出適合此物件的買價，透過預估未來售出的價格或持有的收益價格，推算自己的願付買進價格區間。
《小資族的不動產煉金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》
作者： 法拍小哥
出版社：時報出版
出版日期：2020/02/04
ISBN：9789571379326