▲預售炒紅單，堆疊房價，引起天怒人怨，內政部也大規聯合稽查預售市場。（圖／地政局提供）
文／景文科技大學財務金融系副教授章定煊
預售炒紅單，堆疊房價，引起天怒人怨，回歸探討本質，其實是台灣房地市場「供過於求」現況，業者搶客亂成一團，策動紅單炒作，政府若不立法禁止，縱使「實價2.0」修法納入預售屋揭露，同樣無法改善炒作問題，反而會變更糟。
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早年打出「不二價」的建商大多被認為用料實在、品牌名氣大，也因誠實可靠形象，建案人人搶，就算不給議價，銷售狀況十分順暢，與其餘同在市場七、八成一案建商作出區隔。
一案建商們緊盯老牌建商牌價，採低於指標案價格策略，把預售分成3種價碼，一、公開牌價、二、底價，三、底價議價後價格，由於價格不同，多會哄騙消費者「因為你買的比較便宜啊，得簽訂保密協定」，直到交屋登記後，才赫然發現買得比左右鄰居高，但那時一案建商也跑得不見蹤影，給人印象較差。
一樣的產品，但賣價卻不同，中間差別在於，業者知道你有多想買，利用你想買的特性、高價賣你，也就是利用經濟學上差別取價的技巧，達到自身利益最大化，而受害的通常是自住客。
因為投資客買房經驗多，懂得殺價、比價，看起來沒有這麼想買，容易壓低入手價，再來因為市場的資訊不對稱，消費者也無從判別價錢優劣，給足了業者「絕對蓋牌優勢」。
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▲房地產新案「供給大於需求」，紅單炒風盛行，引起各界關注。（圖／記者陳凱力攝）
早年「不二價」是玩真的，隨著九二一大地震後，經濟非常不景氣，房地產新案「供給大於需求」，開始這些老牌建商咬死價格也賣不掉，只好被迫調降牌價，市場競爭變得激烈，「不二價」跟著消失，開始盛行預售「換約」，由於建商可以收取手續費，也樂得輕鬆。
後來大家越玩越激烈，政府開始介入管制，改成像現在這類「預約單」、「帶看單」等，雖然建商沒有辦法收取「換約」手續費，看似乾淨在做生意，其實利用紅單炒作，哄抬價格，一邊調整對外牌價，一邊允許紅單轉讓。
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不過說到底「紅單」就是以房地產為標的成立的單子，在沒有取得建照前，不該有任何收受價格的行為，政府與其花這麼多美國力氣，不如早點立法禁止紅單出現，以免之後「實價登錄2.0」將預售完整揭露納入，預售紅單反而炒作更嚴重。
預售在尚未交屋前，雙方沒有買賣契約，若之後有實價登錄揭露壓力，難保業者會想乾脆不要賣預售，號稱成屋才公開，期間全部賣紅單，反正也不用揭露，所以政府應該明文禁止紅單出現，不該消極認為是私契而輕罰，不然日後建商全鑽此漏洞，市場將更混亂。
兩個部分得注意，其一「實價登錄2.0」預售要揭露，其二「紅單要立法管理」，以房屋為標的的衍生性契約要受規範，不該被發行、轉賣，所以政府應該要立法，否則在房地市場持續供過於求的現況下，未來業者搶客手法亂成一團，之後會更糟糕。
▶章定煊小檔案
現職：景文科技大學財務金融系副教授
學歷：政大地政系博士
經歷：景文科技大學財務金融系副教授