記者林裕豐／台北報導
京華城拆除工程即將完成，預計華麗轉身蓋4棟新商辦，但是隔壁的4層樓老公寓卻是一片衰敗，窗戶都破掉，沒人居住，頂樓甚至長出一顆大樹，專家分析，因為容積率要回饋30%，又有指定用途，不准蓋成住宅，開發之路還有一大段要走。
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京華城的拆除工程幾乎完成，現在只剩下將拆除下來的建築廢棄物清空，即可進入下一個階段，在清空後，隔壁的4層樓老公寓特別顯眼。
▲京華城隔壁老公寓開發困難。（圖／記者林裕豐攝）
記者實際走訪觀察，4層樓老公寓門窗破損，沒人居住，1樓店面也早就沒有店家營業，部分用鐵皮直接封掉，頂樓還長出一顆大樹，對比建築物的損壞，大樹向著陽光，更顯生氣勃勃。
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只是在台北市蛋黃區怎麼會有房子是給樹住，精華地段難道沒人想開發？曾經親身參與開發的瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛回憶，這個地方雖然是在精華區，但是種種法規的限制，似乎注定開發之路的曲折坎坷。
▲京華城隔壁舊大樓長出樹。（圖／記者林裕豐攝）
京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠，1987年由威京集團購得，占地約為8000坪。1991年，都市計畫委員會決議通過由威京公司司負責全區整體開發，同時配合土地使用變更回饋原則，提供後來為偶戲館公園廣場等公共設施。
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但由於範圍內西北角24筆土地的私地主缺乏整合意願，因此在2014年公告的都市計畫改為「得分兩區開發」，斷開與京華城整體開發的鎖鏈。
最後在多年努力下，2017年監察院審核意見後，台北市政府終於在修訂的都市計畫裡除了調整容積率之外，也把過去全區整體開發的緊箍咒鬆綁成「得個別基地開發」。
至於實際開發進度，台北市都市更新處表示，「這塊目前沒有劃定為更新單元及更新地區 」，意即這一大片4層樓老公寓到目前為止還處於地主整合階段，尚未取得都更門票。
▲京華城已拆除地上物。（圖／記者林裕豐攝）
黃舒衛分析，這排建物屋齡約40年，多為4層樓建築，都市計畫又是一般市場理解的容積率560%的第三種商業區，照說都更價值頗高，但早期受到變更之後全區整體開發的限制，後來又出現容積率要回饋30%，降為392%尷尬狀態，雖然10年前辦理過信託，也送過都市更新單元劃定，但最終因為開發價值與管制有極大落差而沒有成案。
黃舒衛解釋，西北側這些基地在當初全區變更時，本來就限於公共服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場共6種用途，不准蓋成住宅，所以地主不但有整合的挑戰，還有產品定位的難處，因此開發之途仍是漫漫長路。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，該地若整合成功，而且未來有機會變更用途，斷開6種用途的使用限制，當成住宅使用的話，才能創造更大的價值。
張旭嵐分析，因位在同一街廓的原京華城，正朝高檔商辦聚落的方向重建，完工後商圈的商機與質感可望提升，為周邊房市創造正面效益；加上當地久無新案供給，近10年周遭只有一宗10戶小宅案釋出，價碼均逾85萬元，因此在物以稀為貴的情況下，該地往後推案應有創價空間。
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