記者林裕豐／台北報導
台北市瘋危老改建，但是店面房東如果可以收租金，參與的意願就大大降低，小巨蛋對面的危老改建案已經開始整地，不過旁邊2棟透天厝卻沒有參與，專家分析，透天厝分別租給連鎖餐飲店，1年租金可收840萬元，租金收益豐厚，顯然比改建更吸引人。
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▲南京東路四段的危老案已經掛起布條。（圖／記者林裕豐攝）
南京東路四段上，開發商拉起布幕，正式宣告啟動危老重建，不過特別的是，劃定危老重建的區域是在街道上的正中間，隔壁還有2棟透店，仍持續營業中。
查詢臺北市政府，危老重建計畫已於2020年5月核准，基地面積190坪丶核定容積獎勵30％，目前建造執照審查中，沒有將隔壁2棟透店劃入。
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▲南京東路四段的危老案已經開始整地。（圖／記者林裕豐攝）
記者實際走訪觀察，這2棟透店，分別租給麥當勞、點水樓，尤其是麥當勞這1棟是臨路的三角窗角店，如果可以一起開發，不但面積變大，建案規劃也會更有彈性。
危老改建案的開發商「敦年建設」表示，走危老重建是為了加快速度，預計要蓋15層樓的住宅大樓，規劃2～4房，每戶面積約24～61坪。
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至於為什麼沒有納入麥當勞、點水樓透天店面，開發人員嘆了口氣，「當然有考慮過，但是這有一段很長的歷史，最後結果就是先針對目前的區域來做危老。」
▲麥當勞是三角窗角店。（圖／記者林裕豐攝）
麥當勞透店為4樓層建物，單層面積為57.59坪，總坪數約230坪，月租金約70萬元，1年可收租金840萬元。
經查謄本，該透店屋齡52年，屋主是鄭姓、周姓自然人。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，一般都更或危老重建案，遇到1樓有店效的案子最難談，因為早期房屋興建沒有建蔽率的考量，基地有多大就想把樓面設計得多大，一方面，把房價最貴的1樓蓋到滿，賣價效益最高，再者，也方便商家曝光。
但重建之後，無論是都更或危老都有基地退縮的容積獎勵，再加上建蔽率的管制，建物一抽高，則原1樓住戶肯定分不回原有面積，面寬、動線、車道、管理員室等等規格也很難談攏，再加上新建物、高公設比，則實際可租、可用面積也大打折扣。
另外，重建期間的租金損失或是業務流失，或是重建對店面租金助益有限，更讓1樓住戶裹足不前。
▲麥當勞租下透店，月租金約70萬元。（圖／記者林裕豐攝）
信義房屋復興長安店經理韓伯群表示，北寧路及南京東路口是松山區心臟地帶商圈，「敦北林園」及「敦北園中園」等大型中古名宅行情居高不下，單價都站上9字頭。
敦年建設這一塊基地地理位置很好又是小巨蛋捷運旁，正對大型純辦及小巨蛋棟距遠視野開闊，這個區塊因為發展早，新的建案在此區塊數量非常有限，相當搶手。
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