▲5大租屋常見爭議，提醒租屋族要特別留意。（圖／記者陳建宇攝）
記者陳致平／綜合報導
對租屋族來說，能遇上一個好房東是一件幸運的事 ！不少人都有過許多租屋的NG經驗，譬如說租屋處天花板漏水、浴廁馬桶不通、嚴重壁癌，甚至是房東擅自帶人來看房等等，租屋族苦在心裡，卻有口難言。
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近來在租屋網站上可以發現許多誇張的物件，各種荒謬的招租現象讓房客看了嘖嘖稱奇，有人不禁感嘆，「這年頭找到好房子真難！」司法院在臉書上整理出5大常見問題，並解釋其碰上的法律責任歸屬與解決方式，提醒北漂租屋族要特別留意。
▲廣大租屋族碰上租屋難題該怎麼辦，司法院詳列5大問題解方。（圖／翻攝司法院臉書）
司法院臉書貼出一張模仿房屋租出網站的招租公告，這間宛若廢墟的出租套房8坪每月租金竟要1萬5千元，房子簡述欄寫著「有故事的小屋，附傢俱」，房間照片看起來毫無整理，室內髒亂又堆滿雜物、置物櫃和桌椅已腐敗脆化，房屋漏水且有嚴重壁癌。
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司法院列出5項租屋族經常會遇到的難題，同時還羅列法源依據，點出與房東因租屋問題交涉時該如何處理：
1.馬桶不通誰要修？
依照民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」因此房東有義務將屋況保持合於使用的狀態。
根據民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」因此除非另有約定，原則上舉凡天花板漏水、馬桶不通、壁癌等等問題，房東都應該負責修繕。至於像是燈泡等消耗性用品，如果是自然使用所造成的耗損，原則上也是房東要負責修繕。但若要避免爭議，也可以直接在契約約定清楚這些消耗品的修繕責任歸屬。
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▲房東有義務將屋況保持合於使用的狀態。（圖／取自免費圖庫pexels）
2.東西壞了房東都不修怎麼辦？
民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
也就是說，如果東西壞了，房客可以催告房東在相當期限內修繕；如果房東遲遲不理會，房客可以跟房東終止租約，也可以先自己請人來維修後，再向房東請款或是從租金中扣除。
如果房客怠於通知，例如房屋漏水，但房客選擇睜一隻眼、閉一隻眼，不跟房東說，導致房東沒辦法及時維修、進一步造成房東的損害時，這時房客有可能要對房東負賠償責任。
3.房東可以擅自進入租屋處嗎？
房東不論是要帶新房客來看房，或是來拿仍擺放在租屋處的物品，又或者是想要「檢查」房客有沒有愛惜房子，都要得到房客的同意。
因為房屋的所有權雖然屬於房東，但租賃期間房屋就是房客的私領域，所以如果房東未得到房客的明示或默示允許，卻無正當理由而擅自進入租屋處，就可能會觸犯刑法第 306 條侵入他人住居罪。
▲房東未得到房客的明示或默示允許擅自進入租屋處，會觸犯刑法侵入他人住居罪。。（圖／pixabay）
4.可以當全能住宅改造王嗎？
房客想要自己 DIY，例如：把牆壁漆成白色、地板換成淺木色，打造「日系簡約風」的居住環境，房東是否可以拒絕呢？房客在簽約後就擁有房屋的使用收益權，若沒有特別在契約註記「不能裝潢」等約定，房客就可以自行重新裝潢。但要注意，租賃契約如果有退租時應「回復原狀 」的約定，那麼房客退租時就必須把裝潢拆除、回復成一開始承租時的樣子。
▲注意與房東簽賃的租屋契約中是否載明「不能裝潢」等約定。（圖／unsplash）
5.遇到租賃糾紛要怎麼辦？
在 2018年6月27 日時， 《租賃住宅市場發展及管理條例》正式上路，如果遇到租賃糾紛，可以到各地方政府的不動產糾紛調處委員會來調解，而且免繳費用 。
此外，若房東遇到積欠租金的房客，如果當初的租賃契約有經過公證 ，且上面載有強制執行條款的話，房東就可以直接透過強制執行的方式來取回租金，不用先提起民事訴訟。