▲財經部會聯手打炒房，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢。（圖／業者提供）
記者林裕豐／台北報導
財經部會聯手打炒房，央行與金管會陸續針對國銀不動產放款進行專案金檢，國銀不動產放款無論利率與成數漸趨嚴格，以往常見的利率「破盤價」，或者是放款成數「模糊空間」幾乎已全消失。專家提醒，2022年有升息機會，「土地融資貸款」、「營建融資貸款」利率、成數、融資用途與動工期等相關規範日趨嚴格，不管個人或企業行號，地產活化應加速腳步。
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過去國銀為了搶食不動產放款大餅，利率一度殺到「地板價」，甚至驚傳有銀行土融利率殺破1.5％。而銀行業者殺價搶客震驚央行，屢次找銀行業者「喝咖啡」，並與金管會多次啟動專案金檢，對放款違紀的銀行開罰或提出警告，要求限期改善。
為了打炒房，現在申請「土地融資貸款」（簡稱土融）與「營建融資貸款」（簡稱建融），利率、成數、融資用途與動工期等相關規範日趨嚴格。
公股行庫已把利率提高，其中，土融利率「紅線」在1.8％，並依各公股銀行規定與申貸戶的條件，多數介於1.8％～2.5％。
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民營銀行部分，《銀行法》第72條之2規定，不動產放款額度「不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和30％」，部分銀行因水位接近，以「篩選客戶」與「提高利率」方式來選擇性放款，土融利率與公股行庫一樣高。
另一部份銀行，雖因距離上限較遠，土融還能談到低於1.8％以下的優惠利率，但前提是申貸戶「信用條件」要夠好。
至於土融貸款成數的部份，因政府頻頻金檢的緣故，目前全體金融機構多遵守「5成上限」原則，且其中1成需等到開工時才能撥款。
▲建融屬於無擔保放款，利率多介於2％～3％之間。（圖／記者林裕豐攝）
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與土融相比，建融屬於無擔保放款，利率就高出不少，公股行庫與部份不動產放款比重過高的民銀，利率多介於2％～3％之間。
安信建經總經理張峰榮指出，由於政府對於不動產放款越盯越緊，銀行業者不只放款把關趨嚴，對於融資用途、興建期限也不再馬虎。
舉例來說，目前國銀土建融放款多要求申貸戶以「不養地」為原則；若申貸戶取得土融後遲遲不動工，即使繳息正常未違約，仍會受到銀行關切，若仍不動工，貸款可能會提高利率、縮減額度，最嚴重甚至會要求提前收回額度，並要求清償所有借款。
再者，由於政府調控房市的態度愈來愈積極，未來可能會進一步限縮放款成數，而央行總裁楊金龍日前更已指出，明年全球都在緊縮，央行也會朝緊縮方向走，暗示2022年有升息機會。
因此，張峰榮建議，業者若有土建融貨需求，想順利、快速申請到土建融，首先要備妥相關文件，包括興建計畫、銷售計畫、公司營運狀況、財務計畫等文件，以免因資料不足而被要求不斷補件，以降低利率和政策面變動的風險。
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