▲政府從銀行端抽建商的銀根，房價未必就會下修。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
從去年底到現在，央行與金管會提出了一系列針對房地產的新措施，看得出來政府打算從資金供應方（銀行）處理房價不斷升高的問題，不僅速度加快、力道也加重，打算收緊建商土建融的資金管道。
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其實政府打房的想法很簡單，只要方法有效就不會有下一招，成效不彰才會有下一步動作，之前就是先針對民眾的貸款緊縮，但現在則打算從源頭開始收，政府透過各項針對銀行的稽核、裁量，以限制放貸的權限，並調整評估金融機構的權重，大幅拉高不動產風險係數，迫使銀行減少提供銀貸給建商，也就有了土銀宣布暫停承接土建融新案，其他官股銀行也可能跟進。
這就代表，政府手中其實有相當多工具限制資金進入房地產市場，不過其實房市的榮枯對於國內GDP的貢獻也不小，因此政府實施這些打房措施，相信心情也非常複雜。
以高雄為例，近年有許多建設、投資案進入高雄，進而造成地價上漲，也推升房價上揚，政府也只能在檯面上說不歡迎炒房，但有合法繳稅的部分還被歸類為炒房，也難怪政府一個頭兩個大。
至此，政府也發現打房只用「狂轟濫炸」的方式沒用，就如同烏俄戰爭一樣，已經包圍基輔的俄軍成天轟炸起不到太多作用，該用的是精準打擊，打房也是一樣，已經被政府包圍的房市，在祭出許多政策手段後房價還是上漲，就必須使用「外科手術式」的打房。
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而這波緊縮建商銀根最可憐的當然是土銀，該行是全國土建融業務量最大的銀行，但畢竟是公營行庫，必須「政策性配合」，而其他公營行庫也許上半年就會跟進，一般銀行也可能配合。
不過這樣緊縮建商銀根的作法，對於建商來說是「心理影響大，實際上還好」，以大型上市櫃建商來說他們的資金本來就不是只跟銀行借，而是在股市中向投資人籌資，土建融是「銀行拜託來借錢」，抽走這條銀根影響有限。試問全台10大建商當中，有哪家是缺錢的？
▲愈來愈多建案改採先建後售，供給減少加上買氣依舊，房價難以下跌。（圖／記者陳建宇攝）
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而小建商則是早在去年就已經受到影響，要提高自備額度，又要保持投資報酬率，唯一的手段就是「漲房價」，因此政府這波緊縮銀根的操作，真正會打到的是財務不佳、「以案養案」的投機建商。許多保守型的小建商資金還算足夠，不管是採結構中銷售還是先建後售都沒關係，成屋後再賣貴一樣可以賺到利潤。
只不過政府打預售建案力道愈來愈重，擺明了「不要你玩預售屋」，加上很多建商已改為成屋銷售，市場上的供給量會明顯減少，以目前的市況來看，房子還是持續有人買，建商還會喊就不會死，房價也不會跌。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長