▲《平均地權條例》修正草案可望通過，未來投機客很難靠換約套利。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
內政部已通過《平均地權條例》修正草案，將函請立法院審議，看來通過已成定局，只是實施時間早晚而已，一旦通過之後，房地產市場將會出現怎麼樣的變化令人好奇，可以預見的是，預售屋市場短進短出的投機客將會退場，釋出的預售屋供應量額度就看自住客敢不敢接了。
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其實內政部的《平均地權條例》修正草案，早在去年12月就已經端上檯面，時至今日，大家也都有相當的心理準備，未來換約將變得困難，即便到了最後，該修正草案還是開了一道後門，但預期政府對於後門的把關會十分嚴格，因此我們可以這麼說：投機客靠換約套利的好日子將一去不復返。
從投資客角度來看，若《平均地權條例》通過實施後，仍執意要投資預售屋其實不太划算。試想，現在由於營建成本高漲、缺工問題嚴重，建案完工的日期都會抓比較久，現在就有不少建案的完工日期壓在5年後，甚至最長還有壓8年的，這樣的狀況下，投資客買預售屋等於資金在「坐牢」，頭期款10%、加上興建期間仍要按期付工程款，工期5年就等於資金要坐5年牢，而且交屋後，房地合一課稅時間點還要重新起算，從資金運用的角度來看，績效恐不如股市、甚至還不如高利定存，因此買預售屋已非最佳的投資置產管道。
可以想見，接下來這段時間會有一部分的預售屋購買額度釋出，接手的就是自住客或真的想長期置產的客群，就看立法院何時會三讀通過。
▲原本預售屋的資金將移往中古屋，特別區段位置佳的中古屋房價可望上漲。（圖／記者陳建宇攝）
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而未來這些原本在預售屋的資金將會往哪裡挪移？「好變現」、「好移轉」的中古屋就成了最佳選擇。不過政府若想打中古屋沒那麼容易，因為中古屋的市場比預售屋更龐大，且賣方是自然人，每個賣方都有自己的想法，有的人未必會大幅抬高價格，有的人也未必就會大降價出售，要打中古屋絕非易事。
而坊間許多人都認為接下來中古屋的價格將會大漲，我認為這見解一半對一半不對，要知道中古屋要能上漲，區段位置一定要好，這和預售屋常常是在拱重劃區不一樣，在蛋黃區、名校學區、百貨商場、產業聚落周邊的中古屋，就會有上漲的動能，但若是外圍的中古屋，區段位置條件沒那麼好，房價就不一定會上漲。
既然《平均地權條例》的修正草案可望通過，我在這邊也要呼籲預售屋的賣方，也就是建商和代銷業者，請務必慎重看待這次的打炒房，因為從各個管轄的機關來看，針對預售屋的違規罰則是愈來愈重，就以《平均地權條例》的管轄機關地政司、各地地政局來說，過去違規的罰鍰是3~15萬元，可連續處罰也就是6~30萬元，但未來新制上路後，有關打炒房的項目，「低消」就要100萬元，最高可罰5000萬元。
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另外以《公平交易法》來看，針對預售屋違規的罰則，公平會的罰鍰是5~2500萬元。而消保官則會依《預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項》開罰，紅單抓到就是罰15~100萬元，其他缺失罰6~30萬元。
過去各機關對於預售屋買賣的相關罰則都很友善，但現在不同了，今後針對預售屋買賣只要開罰，很可能都不會是低消，相信《平均地權條例》修正草案通過後，很快就會看到有人被罰100萬元，因為各接待中心常常都只遵守規則的99%，剩下的1%只要被抓到，罰鍰都不會低。因此也奉勸各建商及代銷，一定要熟讀新版的草案內容，最好把可售戶數、總價、車位價格全部一次公開，以免一不小心就被罰錢。
至於投機客退場後釋出的額度，就看未來接手的自住客願不願意接手了，這就回歸到最基本的問題：要不要現在出手買預售屋？還是認為未來房價會下跌再觀望一陣子？就要考驗消費者對市場的看法了。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長