新北重劃區唯它「倒退嚕」! 專家曝地價8年跌2成主因

記者項瀚/台北報導

統計新北市近10年內重劃完成、座落於捷運線旁的5大重劃區,發現地價漲幅最高的是新莊北側知識園區,從發展初期至今,漲幅達58.2%。而三重二重疏洪道重劃區卻出現下跌,跌幅接近2成。專家分析,這主要是三重左、右岸價格落差所致,但近年房價已有逐漸縮小趨勢。

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▲新莊北側知識園區從重劃初期至今,地價漲幅達58.2%。(圖/記者項瀚攝)

新興重劃區最讓人詬病的就是機能不足,也因此周圍若能有捷運站點加持,便將成房市的最大賣點之一。

然而,新北市近10年內有5大座落於捷運線旁的重劃區,分別是三重二重疏洪道、土城暫緩、新店央北、新莊北側知識園區、江翠北側FG區,其中前4者為皆為公辦重劃區,唯江翠北側屬於自辦重劃區。

▲新北市指標新興捷運重劃區地價統計。(圖/台灣房屋提供)

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統計這5大重劃區從發展初期至今的地價漲幅,漲最多的是新莊北側知識園區,公開標售首年、2016年的平均地價每坪為91.9萬元,近1年半則來到145.4萬元,漲幅達58.2%,單以地價成長幅度來看,榮登新北市最強重劃區。

台灣房屋集團資深經理陳定中表示,新莊知識園區2016年的土地交易,以產專區為大宗,由於產專區的容積率較低,用途限制也較多,所以單價相對低。至於近期當地的土地交易,則多半是容積率高的商業區,單價水位比產專區高不少,使得近期的平均地價大幅走揚。

陳定中說,目前新莊知識園區的推案還不多,且新建案以預售案為主,最快要年底才可能有新案完工交屋,因此該重劃區也是5大重劃區中,唯一還沒有成屋交易的重劃區。

▲二重疏洪道兩側的地價不增反減,從2014年每坪123.8萬元,下滑至99.8萬元。(圖/記者項瀚攝)

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出乎意料的是,二重疏洪道重劃區的地價不增反減,從2014年每坪123.8萬元,下滑至99.8萬元,減幅將近2成。陳定中指出,該重劃區分為左、右2岸,右岸的三重段緊鄰三重市中心,並享有捷運橘線與機捷機能,身價相對突出;左岸的五谷王段則因較靠近工業區,加上區段的生活機能豐富度略遜東側,故不動產價碼相對平實。

陳定中說,正因二重疏洪道2側價差頗大,標售首年的土地交易多集中在價格較高的右岸、捷運三重站一帶,而近年則以左岸的捷運先嗇宮站一帶為大宗,才導致該區整體地價呈現下跌。

不過,《591房屋交易網》新聞公關組長畢務潔補充,近年左岸價格成長快速,與右岸價差也逐漸拉近。目前右岸新建案價格落在68~70萬元間,左岸下半年靠著潤泰的「峰左岸」、「左岸生活」2案,開價有望向上拉到7字頭。

▲5大捷運新興重劃區中,以新店央北地價最高,近1年半每坪來到155萬元。(圖/記者項瀚攝)

畢務潔表示,5大捷運新興重劃區以新店央北地價最高,近1年半每坪來到155萬元,這也反映出該區房價,新案開價每坪達72~80萬元,位居5區之冠,目前區域指標案為「宏普Garden Park」,開價突破8字頭。

至於土城暫緩重劃區,畢務潔說,目前新案單價落在55~60萬元,在指標案「大同莊園3」的帶動上,房價也是往上發展。此外,928檔期有總銷60億元的「馥華之丘」登場,過去馥華在該區推案都快速完銷,正式銷售後如何發展,備受矚目。

▲目前土城暫緩重劃區新案單價落在55~60萬元。(圖/ET資料照)