▲陸敬民認為，下半年投資置產的心法首重「買在蛋黃重劃區」。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
走過冷清的上半年之後，進入下半年建商似乎已經開始動作，準備開始大舉推案，而面對下半年的市場，若想投資置產要把握幾個心法：「買在蛋黃重劃區」、「買大不買小」，只要今年第三、四季旺季仍旺，明年首季也就會淡季不淡。
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最近「新常態」這個詞很熱門，現在台灣的房地產市場也開始出現新常態，準確地說是「房價的新常態」，也就是在六都加新竹這7個區域，「3字頭房價打底」已經成為常態，這主要來自於反映成本，當建案的造價來到每坪14~15萬元，加上土地成本、管銷以及建商要賺的利潤，新建案沒有3字頭應該很難買到了。
▲6+1都新案至少3字頭已是新常態。（圖／記者陳建宇攝）
除了房價站上3字頭之外，另一個新常態就是未來排除雙北，其餘的5個區段都會有自己的4、5、6字頭房價區，就看地段、建商口碑、規劃設計的差別。
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由於房價基期已經提高，很自然就會排除一部分的消費者，那麼對於投資置產族群來說，下半年該怎麼面對房地產市場？我認為最重要的幾個心法如下：
首先是要買在「蛋黃重劃區」，所謂的蛋黃重劃區，就是位於蛋黃區內的重劃區，或是緊鄰蛋黃區的重劃區，舉例來說，例如台南的平實重劃區、高雄的中都重劃區，就是位於正蛋黃區、或緊鄰蛋黃區的重劃區，若是外圍的區段，也要買在緊貼舊市區的重劃區。好處是生活機能不會差，便利性夠成熟，相對就屬於不容易失敗的區段。
其次，要「買大不買小」，既然買的物件是位於重劃區，那麼社區規模、戶數就不要太少，以現在來看200~300戶是比較合理的戶數，因為過去那種秒殺個案只會愈來愈少，銷售期至少要半年，但在房價不易跌的狀況下，建案會隨著銷售日程逐步調價，買在這種有一定規模的社區，相對比較容易享受到增值的紅利，特別大案子行銷預算充裕，也更容易被看見，效益會更大。
目前看來房價已經hold住了，很多人會有「誤區」，認為交易量縮減隨之而來的就是價格下修，不過實際上，假設是100%的預售市場，銷售初期只要有30%的購買力就不會看跌，單一重劃區若合計推出3000戶的量體，只要預售賣出900戶，短中期房價就不會跌。
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很多人都在看下半年房價有沒有機會下修一些，下半年是屬於購屋傳統旺季，我認為若第三、四季「旺季不旺」，那明年首季就會「淡季更淡」，反之，若下半年「旺季仍旺」，明年首季就有「淡季不淡」的可能性。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長