▲央行的選擇性信用管制打到小建商，造成大者恆大現象。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
自從2020年底央行開始祭出選擇性信用管制後，迄今已經實施4波，而這些選擇性信用管制實施後，有人拍手叫好，認為這代表央行要關緊水龍頭，將建商的資金活水開關旋緊，可以有效壓抑建商快速推案。不過同時也有人憂心忡忡，認為各地區在地的小建商營運將大受影響。
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如今央行選擇性信用管制的副作用已經逐漸顯現，日前新北市就出現建商蓋不下去的「爛尾樓」，不過大家要知道，這家建商建案的信託帳戶內還有7000多萬元，只不過其他建商承接的意願似乎不高，這裡的潛台詞就是：「已購客要再多拿錢出來。」
▲景氣好的時候出現爛尾樓，頗耐人尋味。（圖／記者項瀚攝）
景氣差的時候出現爛尾樓不稀奇，但景氣好的時候出現爛尾樓就有點耐人尋味，我們可以合理推論，會發生這種狀況與銀行端的源頭活水被限縮有關，區域小建商籌錢本來就比較難，如今自有資金要從幾千萬跳升到億元，就很難玩下去了。
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上市建商或區域的大型建商，籌錢通常不是問題，上市建商可以向投資人籌資，中大型建商往往同時有好幾個建案在推，資金可抓長補短，但區域小建商就慘了，籌錢相對難的狀況下，央行又限縮土、建融，經營就會出現困境。
舉例來說，1家小建商要買地蓋房子，土地總價1億元，建築成本也是1億元，假設過去土地可向銀行貸7成、營建可貸6成，這樣自有資金只要有7000萬元就好，但現在買地只能向銀行借5成，其中1成還要開工才撥款，而營建也只能貸6成，等於自有資金就要先拿1億元出來，這多出來的3000萬元就等於是多找1個股東的投資金額。
小建商通常都是以案養案，若小建商只是將本求利一不小心就會賣完，然而近2年地價大漲，造價也變高，如果1個案子做了白工，再加上央行政策卡好卡滿，很可能就再也沒有多餘資金買下一塊市區土地，逐漸被洗到外圍、郊區，去買甲建、乙建、丙建等土地蓋房子。
當越來越多的小建商被洗出都市土地，在市區就會是「大者恆大」的現象，只有上市建商、區域中大型建商玩得起，精華區或重劃區小建商的小品住宅將消失，清一色都是大品牌的產品，揭開了大者恆大的序幕，市區精華地段和重劃區那些昂貴的或大面積土地，未來會更集中在包括上市櫃建商跟區域型中大建商的手裡。
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這似乎也可以解釋，為什麼今年下半年，寶佳機構在台南平實重劃區和竹北高鐵站前的預售案房價，敢開到當地天花板價的原因了？
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長