▲近期受政策打房、全球升息等因素衝擊，各界預測2023年房市即將下行。（示意圖／記者陳筱惠攝）
文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡
日前，新聞報導位於台北市北投區的建案「晴靚大地」，今年平均每坪開價比2021年少了8萬元，單價降幅14.5%。台中也有建商打出廣告戶的宣傳廣告，去年開價將近50萬，廣告戶僅38.8萬元，降價近2成，頗受注目。尤其《平均地權條例》修正案通過後，買方更加期待價格崩盤。
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怎奈降價話題很吸睛，卻沒有造成區域性的價格下修，從台北市北投區這個建案特點可看出端倪，首先是戶數不多，整個社區僅51戶，依實價資料建商賣出的戶數近40戶，降價的可售戶已不多，而北投區1年成屋的移轉量大約2500戶，降價物件的量體不足以撼動區域市場。
第二是非市場主流，市場主力坪數約為45坪以下、2～3房的，這個社區規劃以大坪數為主，大坪數在市場上的銷售時間較長，市況不佳時，議價空間也比較大，因此降價非罕見情況。
第三是地段特殊，這個社區位在往山區的路段上，一般具有地緣關係的買方，或是想購買大坪數但總預算有限的買方，會選擇這樣的地點，不是多數買方偏好的地段。
至於台中降開價的建案，實為廣告戶，這樣的行銷方式也很常見，通常建案中格局、樓層、座向等條件比其他戶差的，來做為廣告戶，價格明顯低於該建案的平均開價，前幾年房市太熱，價格看高不看低，許多建案短時間售罄，不需要主打低價行銷策略，當市場轉冷時，這種銷售方案即漸漸浮現。
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簡言之，目前市場出現的降價建案量體太小，且代表性不足，無法動搖區域房價，要能牽動市場行情，降價的戶量一定要夠多，才具有衝擊性，這也是政府陸續拋出打房政策後，市場都在關注哪個大建商的大型建案率先降價，一旦同一區域多個建案降價求售，房價將開始鬆動。
觀察今年前二個月市場交易依然不理想，買賣雙方對價格認知僵持不下，六都的買賣移轉棟數跟去年同期比較都下降超過二成，這場價格拉鋸戰，究竟是供給方的銀彈多，足夠撐完這場硬仗，還是需求方的耐心足，願意熬到房價跌的那一天，或許下半年將揭曉。
▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡。（圖／記者陳筱惠攝）
►郎美囡小檔案
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學歷： 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷： 信義房屋鑑價部
現職：大家房屋企劃研究室副理