▲ 高房價時代，想買到便宜的房子，很多人都會想到法拍屋。（示意圖／視覺中國）
文／吳鴻暉／今周刊
法拍市場上最常見的兩類法拍屋產生原因，其實都跟人性有關。
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讓屋子淪為法拍的兩類狀況
1.原屋主欠錢
為何說跟人性有關呢？筆者的經驗發現，很多時候，債權處理並不是無法處理，而是當事人不願面對。
舉例來說，曾經有個法拍物件，當時我們以 810 萬得標取得，原屋主的狀況是，長期積欠管理費未繳，另外也跟農會有借貸關係。然而事後我知曉，最終拍賣結束後，法院上有 580 萬可以分配給原屋主，也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」，他本來的債務只有大約300多萬，只是他不願意面對難關，一味逃避，造成了大損失。
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以該物件的市場行情來說，市值大約可達 1,500 萬，原屋主的確因為理財不當，導致連管理費都繳不出來。但正確的做法，應該好好分析自己的資產現況，然後當開始左支右絀時，適時處理資產；例如找到優秀的仲介公司協助賣屋，就算屆時賣價不及市價，也不會淪落到法拍屋那樣的低價。
2.變價分割
我們介紹產權糾紛爭議時，有提到變價分割，除了像是共有人其中一人因債務問題讓其持分淪為法拍外，另有一種情況就是，當共有人想針對共有物進行處分，其他共有人卻不同意時，可聲請變價分割。當法院也判決可以變價分割後，接著還有優先承購權的問題。
什麼是優先承購權？ 以3兄弟來說，法院將共有物變價分割，那共有物的全部或一部分將依規定，強制執行拍賣不動產程序。在此情況下，假定大哥是聲請變價分割者，那麼兩個弟弟在法拍流程進行後，擁有優先承購權。
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所謂優先承購權，係指法律基於一定之目的，即第3人就出賣人出賣某物給買受人時，能以同一條件優先於原買受人而買受。以三兄弟案例來說，也就是兩個弟弟擁有優先承購權。假定該共有物被變價分割，後來進入法拍流程，第一拍就有人得標，其金額是500萬。那麼該得標人即使已經以最高價得標，仍不代表他可以取得該房子；因為還必須徵詢擁有優先承購權者的意向。以本案例來說，法院會詢問原物件的其他兩位原始共有人，也就是那兩個弟弟，有沒有要行使優先承購權？
假定兩兄弟中任何一位，願意行使優先承購權，那原得標人不得異議，只能放棄該標案，領回保證金。而這位優先承購者，不需要再喊價也不得減價，就是依照原得標人的價格，也就是500萬，正式取得房子。反之，若兩兄弟都無力或無意願行使該權利，那麼該原始得標者才能正式得標，取得權利移轉證書。
另外假定本例中的兩兄弟，都想行使優先承購權，最後就必須靠抽籤來決定。為避免這樣的情況，有可能兩兄弟之一，自己也擔任投標人，或委託自己信任的親友擔任投標人；也就是他也依照流程，和大家競標。若最終他得標，彼時就沒有優先承購權問題。當然，也許兩兄弟都有這樣想法，兩個後來都去參與競標，最終就還是以出價最高者得標。
被拍賣的屋主都是窮人嗎？
有人將房子法拍處置後，還有餘額數百萬， 他不是沒有錢，只是不懂得如何處理資產。
另還有一種狀況也很常見，就是原屋主因某種情況，「必須」讓房子出脫，例如多人繼承房地產或為人擔保。我曾經接觸過一個例子，某生意人因為好心幫朋友擔任保人，結果反倒被對方倒債所連累，背負龐大債務。為此，他讓房子被查封，然後再由其他親友標下，由於那時房子不在他名下了，也就不用擔心失去這間房子。
在競標場上，大部分的人都認為法拍屋的價格會跌到很低，但若以上述案例來說，因為那些親友勢在必得，務必要標回房子，所以在這樣的前提下，就有可能用很高的價格，甚至就跟市場行情差不多價錢來買回。
法拍屋市場是千變萬化的，有多樣的可能。若是我遇到上述的案例的情況，能事先知道有這樣的事件背景，我是不會去參與投標的，因為已經知道不可能用低價得標了。
相似的情況還有一個例子，王媽媽知道同一個社區的隔壁房子要被法拍，王媽媽為了想要讓自己妹妹搬來當她鄰居，因此她對這個法拍物件有很高的意願承受，就算價格高些，反正低於市價都可以接受。這類的案子，其實也不少， 經常我在法拍屋競標現場，看到投標人好像彼此都認識，還互相打招呼，才發現原來對方彼此都是鄰居。
作者簡介_吳鴻暉
現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長，人稱其為法拍屋達人，開設許多投資課程，教授正確投資觀念。
本文摘自布克文化出版《法拍屋投資攻略》
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