▲現在不少人是住社區型物件。（示意圖／記者賴志昶攝）
網搜小組／鄺郁庭報導
住社區型物件，通常都要繳管理費。房產知識達人「賣厝阿明」就在粉專貼文，分享一張圖「秒懂社區管理費、財務健康？」文中表示「不論是已經住社區的網友或是準備要買社區型物件的朋友，關於社區財務你絕對不能不看」，直呼「買前看財報，求個心安，買後看財報，求個住長久。」
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粉專「賣厝阿明 知識+」貼出一張圖，「帶大家扒開社區管理費神秘面紗，外加看懂社區財報的優點有哪些！5大部分揭開看！」
●社區經費有哪幾種？
管理委員會有兩種經費來源，一是每戶每月會依照規約約定繳交的「社區管理費」。另一種是提撥專戶「公共基金」，用在計劃性修繕，像大樓外牆磁磚換新，或重大修繕才能動用的經費。
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●社區管理費怎麼收？
所有權人按其共有之應有比例分擔，以「足夠打平每月開銷」為原則，實務會依照坪數計算。
此外，除了第一大段提到例行性行政費用，管理費還可以細分成建築物設施修繕及維護、公共水電、電梯保養、外牆清洗、弱電保養、發電機保養、環境景觀維護……等，這些都算在社區經常性支出。
若社區有請保全或物業公司來管理，或是簽約清潔公司來打掃，還會有保全物業及清潔公司的費用。
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●管理費支出比例怎麼抓？
管理費支出以人事成本占比最重，公共水電、建築物環境景觀維護，以及公設維護費用都算社區每月固定支出內。
「賣厝阿明」建議，檢視社區財報時，可以算算看，每月固定支出有沒有超過管理費一半，支出比例<管理費總收入50%-60%，代表社區財務較健全，比較不會遇到管理費不足的風險。
●管理費10%-20%提撥公共基金
公共基金重要性體現於屋齡較高社區，因為老舊社區維護修繕費用相當可觀，光是修電梯就可能要百萬起跳，如果大樓外牆磁磚沒有定期維護，整棟換新費用更是非常可觀。
「賣厝阿明」指出，假如社區收支呈現打平狀態，沒有多餘經費提撥公共基金，一旦遇到緊急、重大修繕等狀況，就會出現無經費可支應狀況。
●挑選社區財務狀況是關鍵
避免踩雷，可從社區成立年份做依據。社區收管理費規定並不是一開始就有，而是1995年公寓大廈管理條例上路後訂定。也就是說，如果想買物件年份在1995年以前，就可能社區管理費基金不足狀況，要特別小心。
除了社區成立年限、財報可做財務狀況依據外，假如是投資客或法拍屋比例過高社區，也要注意管委會是否健全。如果投資客過多，因為不是住在社區內，或是非本地人，無法及時知道社區狀況，可能區分所有權人大會沒辦法順利舉辦。購買前可到佈告欄看管理費有無催繳公告，了解管理基金收支概況。
最後，「賣厝阿明」提醒，維護社區公設要花錢，建議挑選社區型物件可考慮比較實用公設，避免保養費用高的設施或是戶數少的社區，才可以降低負擔高額的管理費。
※本文獲「賣厝阿明 知識+」授權引用