▲越南的工業房地產市場吸引了大量外國投資。（圖／記者陳致平攝）
記者陳致平／綜合報導
越南的工業房地產市場，包括工業園區，一直以來都是外國直接投資（FDI, Foreign direct investment）的熱門領域。然而，出口強國越南面臨全球經濟情勢不景氣，尤其是全球需求在疫情後大幅減緩，也直接影響製造業的接單表現，據越南統計總局的數據，2023年Q2越南工作年齡失業人口達107萬人。儘管如此，工業用地市場仍表現強勁，外媒分析這一現象後存在一些關鍵的驅動因素。
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長期關注越南財經發展的《Vietnam Briefing》指出，截至2022年，越南境內有563個工業園區（IPs），分佈在61個省份。根據2022年的越南房地產報告，其中有397個工業園區已經建立，106個工業園區正在建設中，292個工業園區已開始運行。大多數這些IP項目集中在三個主要的經濟區域：東南部地區、紅河三角洲地區和中部沿海地區。
由於穩定的增長率、靠自由貿易協定驅動的經濟以及良好執行的投資支持政策，越南仍然是房地產投資者的有吸引力目的地，越南北部的工業房地產租賃需求預計將比南部地區實現更高的增長。
▲越南的工業用地租金上漲，勞工的基本薪資也持續上漲，對製造業者而言經營壓力不斷上升。（示意圖／CFP）
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然而，據報導，毗鄰胡志明市的平陽省（Binh Duong）的工業房地產占用率大幅增加，超過95％，其他主要地區的工業區，包括同奈、北寧、北江、河內和胡志明市也持續增加。
因此，工業園區的租金價格有望持續上漲。根據房地產服務商戴德梁行Cushman&Wakefield的數據，2022年胡志明市的平均租金價格為每平方米186美元，河內則為每平方米142.3美元。
不過，工業園區的供應可能即將出現短缺，這極有可能將土地價格再往上推高。自2023年越南政府發布了有關特定土地類型和地區土地價格範圍的96/2019/ND-CP號法令以來，工業用地的租金價格已急劇上升。
此外，越南政府還發布了115/NQ-CP號決議，對將稻田轉換為工業用地進行了限制。儘管這一法規旨在恢復受損土地，但可能會限制2023年工業園區的供應。就現況推估，越南工業園區的租金價格將在2023年年度上漲8％至20％。
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雖然越南的工業用地租金持續上漲，但仍然比東盟其他國家低25%至40%。此外，越南的FDI政策已多次修訂，以吸引更多外國投資者。此外，中國向越南的生產轉移也將成為工業地產市場的增長驅動因素。在2023年上半年，市場中不乏大型國際製造商加入，如富士康和Goertek，分別在北江和北寧的工業園區擴張，其他企業，如京東方（BOE）、康宇達（Quanta）和三星。
此外，世邦魏理仕（CBRE）越南在2023年上半年記錄到對中國租戶在現成的倉庫／工廠的強烈需求，尤其是在越南北部地區；而在南部地區則出現了一系列新的工業園區開發或擴張。全球知名的玩具製造公司樂高已在平陽省（Binh Duong）的VSIP III工業園區注資超過13億美元。