▲法拍屋市場已越來越不容易撿便言。（示意圖／記者陳筱惠攝）
記者項瀚／台北報導
顛覆法拍屋刻板印象！最新一集《地產詹哥老實說》邀請寬頻房訊發言人徐華辰，指出以往價差2成的法拍市場，隨市場資訊越趨透明，已不容易撿便宜，但仍建議購屋小白可投入法拍屋，在特定情況下，也未必要透過代標業者，只不過心態一定得建立好。
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▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，解析法拍屋的刻板印象。
徐華辰表示，金融海嘯隔一年，是法拍屋市場的鼎盛期，全年達4.5萬件，但之後隨遺產稅調降，海外資金回流，房地產市場熱，另外價格資訊越趨透明，件數也明顯遞減，至今全年甚至不到1萬件。
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「過去常看到景氣不好時，市場出現斷頭潮，法拍屋貨源增加，但觀察這幾年已漸漸無此現象。」徐華辰說明，國人喜歡投資不動產，而國內利率長期保持低檔，大家看好房市發展，自然覺得撐過去就好，沒必要賣房。
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價格方面，徐華辰說，過去法拍屋可達市價8折，但在目前「僧多粥少」的環境下，基本上只有1成差距，若是熱門物件甚至貼近市價，很多業者、或具有地緣性的自住客，也會參考當地實價登錄進場投標。
▲徐華辰指出，2020年全台法拍屋平均成交單價12.6萬元。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
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徐華辰指出，2020年全台法拍屋平均成交單價12.6萬元，其中包括偏遠地區、持份或只有建物產權的物件，而2022年已漲到17.7萬元，由此可知法拍屋價格呈上升趨勢。
徐華辰說，消費者也學聰明了，過去可能等到三拍再出手，但現在往往因競爭人數多，三拍時可能發生「破上拍」狀況，因此就先於二拍底價進場，這些都是把法拍屋價格墊高的原因。
建議購屋小白投入法拍市場嗎？徐華辰說：「是可以碰的，但一定要慎選標的，弄清楚遊戲規則。」首先，法拍屋不能看屋，法院也不負擔責任瑕疵，因此要細看法院筆錄，但至少重大項目，如海砂、非自然身故等等都會記載。
▲法拍屋不能看屋，法院也不負擔責任瑕疵。（示意圖／記者呂佳賢攝）
另外，徐華辰說，法拍屋要在得標後7日將尾款補足，而法拍有分點交、不點交，通常有承租代墊業務的銀行只會做點交物件，除非不點交的原因是有第三人承租，至於其他像是佔用、筆錄不清楚、使用狀況不明等狀況，業者是不會承作的。
徐華辰提醒，投入法拍市場，一定要把心態建立好，不要失心瘋地一昧加價，此外也可以在投標前，自行找銀行鑑價，對於名下持有2屋內的人，通常銀行放貸金額就是鑑價的8成，但仍建議保證金要先準備3成，並以自己熟悉的區域物件為主。
至於是否要找代標公司？徐華辰坦言，若是不熟悉法拍流程，或是不點交物件，擔心後續與債務人間的溝通等等，建議可尋求業者幫忙，免得麻煩，反之也考慮省下這筆錢，自己搞定。