▲桃園「鐵路地下化計畫」如火如荼進行中，完工後將會縫合火車站的前後站，讓發展更為均衡，依循新板特區經驗，桃園新站特區的地段價值將不可同日而語。（圖／翻攝自影片，下同）
房產中心／綜合報導
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桃園不僅連續多年位列最幸福城市前段班，擁有連結國際、得天獨厚的國門優勢，更受雙北房價外溢效應影響，移居桃園的人口逐年增加，成為了六都中人均年齡最年輕的城市，年輕的人口紅利也為桃園帶來新的成長動能。其中「桃園都會區鐵路地下化計畫」自2020年獲行政院拍板核定後，如今已是大桃園地區的重點開發項目，對此財經專家認為，有鑒於板橋、南港推行鐵路地下化變革成功，三鐵共構的交通優勢成功翻轉城市風貌，而桃園新站特區在政府大力推動之下，同樣可望複製兩者成功經驗，帶動地段價值，再次成為桃園最繁華的核心商圈。
便利的鐵道運輸結合商辦大樓、購物廣場是未來都市發展的趨勢；像是板橋隨著鐵路地下化的完工，在三鐵共構的加持下，從過去擁擠熱鬧的舊城鎮蛻變為新北市的政經中心，產生翻天覆地的變化，而有著相同發展背景的桃園車站，也能藉此依循板橋經驗華麗轉身。桃園市政府都市發展局局長江南志表示，過去桃園以景福宮為最早發展核心，形成連結至火車站的中正路以及中山路兩條重要軸帶，百貨商業的進駐，讓鐵軌隔開的前站發展快速且密集；相較之下後站多為住宅區及閒置工業用地，發展不均，目前透過「舊城再生計畫」研擬完整的大後站規劃，預計藉由桃園鐵路地下化計畫、工業區的變更調整，以提高後站的整體發展性。
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桃園市政府都市發展局局長江南志補充，新板特區也是從調整工業區著手，經歷發展成為現今樣貌，桃園新站特區有成功前例參照，好比隨著「桃園鐵路地下化計畫」落成，不僅未來將有捷運綠線、棕線相接中壢及新北新莊，成為串連南北的樞紐動脈；新的車站大樓還會有車站設施、轉乘設施、行政辦公、餐飲零售及公共空間等，加強軌道經濟與補強地方公共使用機能，促使桃園新站特區再現往昔的絕代風華。
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關於桃園鐵路地下化帶來的改變，財經專家汪潔民表示，最重要的是能提升桃園新站特區的地位，他以新板特區、竹北縣政特區為例，「只要掛特區就表示這個地方有重大的交通建設和基礎建設，此地也會變成房地產焦點」。他相當看好桃園新站特區房市的未來發展，主要原因主有三點：第一，桃園車站地下化完工後，連結捷運綠線、棕線，未來會像台北車站、板橋車站一樣，成為整個大桃園捷運網絡的中心點，前往南北各地、上班通勤都很方便。
第二個原因是，桃園車站目前仍是地上車站，有前站、後站之分，兩者機能有著明顯差異，前站現有遠東百貨、新光三越、統領百貨等，後站則是擁有建國公園以及開闊街廓，當鐵路地下化之後，前站中正路與後站延平路將會連成一線，規劃出一條綠色廊道，前站商業機能整合後站大片公園，無需像許多重劃區在設立之初，面臨長久的機能黑暗期，即有現成的兼顧綠意與機能的住宅幻境。
第三個原因則是桃園鐵路地下化之後，地上有大量土地可開發，市府亦針對特區周邊土地重新規劃，不僅住宅供應增加，工商企業皆會進駐，因此汪潔民認為桃園新站特區「容易吸引人進來，房價可以比照新板特區、台北車站特區或竹北的縣政特區」，但他也提醒，「特區基本上都是房價的保證」，若等到車站三鐵共構完成後才入手，房價就不會是現今的價格了，想移居的民眾要把握特區剛開始發展的時機。
受限雙北高房價的年輕族群正是加入桃園的主力軍，那麼，年輕的買房一族該購買幾房的戶型較為合適呢？汪潔民建議可以挑選2～3房的產品，因為目前政府提供青安貸款，且家庭組成與過往三代同堂的傳統已經不同，「因此坪數適中的2至3房價位持續走高」。
隨著軌道地下化建設的推動，繁華逾百年的桃園新站特區，大大吸引了許多購屋族群進駐，也將挾帶著這股新興力量，結合交通、文教、宜居、高綠覆等優勢，迎接下一個黃金世紀，讓政府、專家皆預計桃園新站特區將成為整個大桃園地區，最具代表性的新興好宅聚落。