理財周刊/從買賣移轉 看未來房市發展趨勢

▲圖片來源「理財周刊891期」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

文/莊孟翰

Q:台股上萬點,有人在猜頭;房市下探,也有人在猜底。此刻,房市正值低迷,觀察六都八月買賣移轉棟數,除桃園微幅衰退外,其他地區皆稍有增長,因此,有不少業者趁機釋出房市已經落底,並逐漸由谷底回升之利多訊息。

事實上,房市自金融海嘯後,美國為搶救經濟,開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE),大筆資金湧入全球金融市場,導致台灣房市自此長期處於低利時期,不斷注入大筆閒置資金,致使房市在2012年及2013年成為當紅炸子雞,但2014年政府祭出重稅手段後,房市景氣急劇逆轉,台灣房市的下一步,該何去何從?

A:觀察8月六都買賣移轉數量,除桃園7月3214棟,8月3054棟,減少160棟,微幅減少之外,其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢,在重稅效應漸趨明顯情勢下,市場走勢仍將偏於保守。

買賣移轉數量持續溜滑梯

從台灣交易量指數來看房價指數,2016年1月1日,為阻絕逃漏稅,政府實施房地合一稅,因此,趕在新制上路前規劃節稅案件劇增,致2015年12月買賣移轉棟數突然暴增,惟暴衝之後隨即歸於平靜,之後房市也沒什麼利空利多,也因此從買賣移轉棟數的變化,也看不出特別差異,但可以確定的是,該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。

由該曲線跌幅趨勢觀察,台北與新北兩市下滑幅度較大,這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最為明顯,尤其2014年囤房稅上路,持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加,成功遏抑投機歪風。

2016年房地合一稅登場,房市缺少投資報酬誘因,景氣始終未見好轉,在預期心理下,房價持續下跌,建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告,尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮,過去熱門的桃園與新竹頓時成為燙手山芋,房市在少了投資者的追捧下,光環逐漸黯淡。

精華地段淪為重稅受災戶

受到這波重稅影響最大的重災區,便是當初房價炒得震天價響的雙北市,當初,台北與新北精華地段房價太高,因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區,再輾轉到桃園、新竹、台中等地,也因此由台北、新北領漲,其他鄰近地區紛紛跟進,價格率先反應,買賣移轉數量也慢慢跟進,惟南部地區價量變化不大。

2011、2012年揪團到台中與高雄以批發價買進、賣出者眾;當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地,但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段,哄抬不易,當時包含股市名人等幾乎都被套牢,帶著雄心壯志卻鎩羽而歸,可見即便價格便宜,但並未處於精華地段,想要獲取豐厚報酬,還是難上加難。

從房價指數觀察,囤房稅與房地合一稅的殺傷力不容小覷,過去台灣房地產一向存有節稅與一定比例的獲利空間,比起直接以現金贈與,顯然節稅效果要好得多,因此,父母慣常利用房地產作為贈與子女的首要標的。惟重稅一出,房市已無法再像往日受到市場關愛,政府在實踐居住正義前提下,尤其是少子化與老年化趨勢愈來愈明顯,房市會不會就此步入日本「失落的十年」陷阱?相當值得關注,而這也正是不少業者希望政府開放陸資前來購屋之主要原因。

節稅空間不再 房市失去資金關愛

過去房地產買賣,房屋與土地分別以「房屋評定現值」及「公告土地現值」兩種方式課稅,但兩者皆與市價落差很大,且皆為落後指標,雖然內政部地政司每年都會根據房市景氣機動調整地價,但只要在重新調整前移轉,就可免於課徵土地增值稅,從而給予投資客鑽法律漏洞的合法獲利空間。

此陋習由來已久,房地合一稅立法之前,當時財政部長張盛和即舉例,曾有投資客在桃園買賣土地獲利超過十億元,但完全沒有課到半毛稅,讓人甚為驚訝,這也成為政府加速推動房地合一稅的原因。按房地合一稅係以賣價扣除買價之差額課稅,節稅空間盡失,房市也就不再成為投資客青睞的金融商品及資金停泊港口。

景氣衰退未歇 未來三年買方仍居優勢

事實上,台灣房市是一個相當特殊的市場,除地狹人稠之外,國人手頭上的現金也很多,今年台灣GDP約十七兆三千億元,五年來超額儲蓄率卻高達十一兆元,在M型化社會形態下,金字塔頂端的人現金愈來愈多,未來豪宅市場仍舊是市場動見觀瞻的焦點。

然而,隨著蛋黃區開始跌價,不少精華地段房價跌幅高達兩成者比比皆是,因此,許多民眾開始關注詢問,現在是否為購屋好時機。

房市尚未觸底,究竟現階段是不是購屋好時機,除須認真觀察未來三年景氣走勢、貨比十家,還得仔細評量自身能力,方可在景氣變動過程中,挑選到真正物美價廉的好產品。

莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

▲圖片來源「理財周刊891期」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)
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