房地產別亂買/房仲業務大軍壓境 我該怎麼選?

▲▼房市,景氣,房地產,房仲,土地開發,養地,房價。(圖/記者李毓康攝)

文/洪倩宜 圖/本報資料照

張小姐想買桃園藝文特區的中古屋,於是找上房仲業務代為洽談,後來終於看上一間開價658 萬元的房子。過程中,房仲業務表示可幫忙張小姐談到逾8 成,約560 萬元的優惠貸款,但誰知簽約後銀行竟表示只願核貸6 成,約400 萬元的條件。這下子張小姐發現自己根本無法負擔,若解約還得支付60 萬元解約金,交涉多次後除了自認倒楣卻也無可奈何……。

這是筆者偶然間在報章雜誌上看到的一則新聞,但是印象很深……。畢竟買房是人生大事,是每個人一生之中最重要的交易商品之一,因為交易金額龐大且買賣過程較繁雜,加上其牽涉之法令繁複與專業,不少人會委由房屋仲介人員代為銷售或購買房地產,但交易糾紛也屢見不鮮。

內政部不動產資訊平台統計2017 年不動產糾紛包含終止委售或買賣契約、訂金返還及隱瞞重要資訊等共達1,735 件,所以儘管已委託房仲協助,還是不能太大意,以免蒙受損失,建議最好委託信譽較卓著、口碑良好的「房屋仲介公司」協助,若委託對象為名不見經傳的房仲業者,從業人員素質較可能良莠不齊,在選擇房仲之前,最好多方打聽其在同業中之口碑如何,才不會所託非人。

房市回溫,房仲從業人員數量也出現回升。據內政部統計,至2017 年底全國受僱的不動產經紀業從業人員有44,607 人,全台房仲業逾6 千多家,精華商圈各大品牌房仲競相插旗進駐,人員難免會良莠不齊,媒體也不乏報導,有少數不肖仲介隱瞞重要資訊、未確認屋況導致漏水問題、虛報交易價格欺騙當事人或從中騙取暴利價差等。面對龐大的房仲大軍,到底該如何選擇一個優秀且合格的經紀人呢?

更何況房仲百百種,有些人習慣找一位熟悉或朋友介紹的房仲人員服務,因為較有好口碑,也有人認為委託多家房仲,成功買賣屋的機會更大,因此難免會遇到形形色色不同風格的房仲。

經紀人還是業務員?張大眼看分明……

目前台灣的房屋仲介人員除了經國家考試的不動產經紀人之外,不少是屬於「營業員」,營業員只要高中以上畢業,密集上課滿30 個小時就可以申請登錄為「營業員」從事房仲業務,所以消費者最好弄清楚面對的是「不動產經紀人」還是「營業員」,最好深入瞭解這位房仲人員的素質如何?從事房仲工作多久?待過哪些區域?對於房地產法規及買賣作業是否熟悉?是否了解增值稅、房地合一等稅制的計算方式等,多方測試其專業。因不動產買賣過程中,涉及許多專業知識,如建築法規、地政稅令等,唯有合格的不動產經紀人,能提供專業的房產知識及資訊,降低交易紛爭的風險。

此外,最好找具有規模且有好口碑的房仲品牌及門店,畢竟目前房仲品牌眾多,且採取直營店和加盟店兩種方式經營,直營店由總公司直接派員管理,所有門店的人事、總務和行銷資源皆來自總公司,責任統一且明確。加盟店則是獨立經營的「個體戶」,繳交加盟金月費給總公司,總公司提供經營方面的協助,讓加盟店對外可掛總店招牌,但不負責加盟店的營運。

民眾在選擇直營店或是加盟店時,權益保障上也有所不同,若選擇信譽卓著的房仲公司加持,對於買賣雙方的權益會更有保障。除了市面上知名的幾大房仲品牌,當踏進房仲店家時,一定要留意是否有公司執照、營利事業登記證、主管機關許可文件、不動產經紀人證書及公會會員證書,有些業者還會貼心地把收取報酬的標準及方式,揭示於門店明顯的地方,這些都是合格房仲業者必須具備且公告的基本資料。

房仲週邊服務一籮筐,增添購屋保障

依據內政部不動產經紀業管理條例規定,經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,而是應依實際成交價金按中央主管機關規定之報酬標準計收,服務報酬約定比率須明確記載於委託契約中,買賣雙方合計不得超過6%。且有的房仲公司還會提供產業周邊的相關服務,例如不動產說明書、履約保證、凶宅與漏水保固、估算稅費、輻射屋檢測及代書服務等,這些皆有助於提升買賣雙方的房屋交易安全,最好跟房仲人員逐一確認有哪些權益與義務。

倩宜姊姊的找屋小叮嚀

Q:房仲百百種,怎樣才算是合格的好房仲呢?

A:1. 經政府考試及格的不動產經紀人,其具有專業素養,能顧及買賣
雙方的權利義務。

2. 拒絕使用銷售話術及手法,迫使買賣雙方在短時間內做出倉促的決定,而是儘量站在雙方的立場給予協助,並讓買賣交易過程公開、透明及安全。

3. 會詳細說明該物件的「不動產說明書」,誠實告知該物件如產權歸屬、屋況、坪數、建材、樓層及屋齡等相關資訊,並審查確認資料是否屬實。

4. 協助確認交易過程的每一份契約書,並對於契約書中的重要內容,例如不動產標的物、委託總價及交付方式、委任期限、斡旋金的交付、服務費的交付、買賣契約的簽訂、委任契約的解除、違約的損害賠償等,都應先跟消費者逐條說明清楚,避免日後徒增糾紛與困擾。

5. 深入體察客戶需求,努力配對適合的房子,盡量減少無效的看屋行程。

●作者洪倩宜,文章摘錄自《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》,由時報出版授權提供。

錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白。(圖/時報出版提供)

關鍵字:房產雲錢難賺房地產別亂買房產租屋買房

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