買房「銀行估價砍2成」入手! 專家授「購屋4策略」:破盤價也買的到

▲▼房產,房子,銷售,公寓,租屋,大樓。(圖/翻攝自pixabay)

▲買房要注意談判價格多寬,取自你對房子及屋主的情況了解多少。(圖/翻攝自pixabay)

文/邱愛莉

許多人問我:「愛莉,到底應該怎麼樣談價格?一個房子少說上百萬甚至上千萬,為什麼你們都可以談到那麼便宜?到底你們都是怎麼樣找物件,怎麼樣議價的呢?」甚至還有人問我說:「所謂的『議價』,是不是『死不加價』就叫做『議價』?」

其實「議價」回歸到本質就是「談判」,而「談判」裡面的最重要的,就是「籌碼」。所以,只要是我們的學員都知道,在看房子的時候就應該要開始問問題了,要開始收集很多關於這個房子和屋主的情報。

可是,就算我們問了問題,仲介回答我們的,有沒有可能不是真的?當然有可能!所以,回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢?

▲▼房子,房產,地契,平面圖,設計圖 。(圖/翻攝自pixabay)

▲買房前要先做足功課,往往便宜的成交物件很少會秀在實價登錄裡 。(圖/翻攝自pixabay)

● 會不會議價差很大!

雖然現在有實價登錄,但是,其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上,可能有一坪22 萬的,但是也有一坪32 萬的,每坪價差差到8 萬到10 萬,都有可能。為什麼有的人可以買到22 萬,有的人會買到32 萬?甚至每坪22 萬成交的屋況和條件,還比32 萬成交的條件更好!這個就是所謂「議價」的差別!

另外,實價登錄裡,針對過高跟過低的行情其實是根本不會呈現的。所以,我們之前成交過一些物件,其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的,每一筆交易他們一定會去登錄,但是即使過了半年,實價登錄上還是找不到資料,就是因為買的太便宜了!

● 買到比銀行估價還低2 成以上才算便宜

大家平常賺錢很辛苦,一年好不容易存個50 萬、100 萬,應該已經算非常厲害了!可是,光是議價,只要一坪省個3 萬,假設買的是一個30 坪的房子,其實就幫自己省了將近100 萬。如果買到的價格,比銀行估價還便宜2 成或3 成,那才是真的是買到被低估的價格!

你說:「比銀行估價還便宜2 成或3 成?那不就表示,如果銀行估價1000 萬,只能買700-800 萬?這種價格怎麼買得到?」

買得到!因為,比起之前的房地產市況,大家猜猜看,是「成交量」跌得比較多?還是「成交價」跌得比較多?

▲▼租屋,鑰匙,買房示意圖。(圖/CFP)

▲買房子可能買貴了,也可能買到破盤價,若是低於銀行估價的2~3成才較便宜。(圖/CFP)

正確答案是:「成交量」跌得比較多!「成交價」雖然也有跌,但是遠不及「成交量」委靡的幅度!光是2016 年一年的成交量,比SARS 那一年的成交量還要少,你就知道「成交量」到底跌多少!

「既然『成交量』跌得比『成交價』多,為什麼妳還說比銀行估價便宜2 或3 成的價格買得到?」你可能好奇。
因為,在沒有量的時候,比較容易買到破盤價!怎麼說呢?

以前一間房子可能有30 組人來看,可能有3 個人喜歡、出價,其中有一個人加一點價,接近屋主的底價,就成交了!現在一間房子有沒有可能只有10 組人來看?有!有沒有人出價?沒有!好不容易有一個人勇敢地出價了!他通常出「高」還是「低」?應該是「低」!(不過這也很難講,還是有人不小心買貴)這時候,如果屋主認真一定要把房子賣掉的話,他就只能認真考慮買方的價錢。

那為什麼現在的成交量這麼低呢?因為屋主認真考慮之後,決定:不要賣了!因為現在利息相對低,比起以前的動輒5%-7%,現在利率平均1.5%-1.8%,沒有利息的壓力。如果屋主需要用錢,可以透過「增貸」,把錢貸出來就好,還可以把房子出租付貸款利息。

不過,有沒有一定要把房子處理掉的屋主?一定有。這時候,他就只能認真考慮買方出的價格了!如果他是一手屋主、沒有貸款的話,議價空間相對比較大,就可能願意用一個便宜的價格把房子賣掉!

▲買房,房屋,租屋,租房,置產,成交。(圖/pixabay)

▲若是屋主出售意願低,也不要執意一定非買「它」不可。(圖/pixabay)

賣方不願意接受價格怎麼辦?

你可能說:「愛莉,可是我看上的房子,好像屋主都真的不急著賣⋯⋯」相信我!如果沒有任何售屋動機,屋主不會把房子拿出來賣的,尤其在現在這個時間點。所以,不管屋主急不急,也許他不缺錢,也許房子出租有收益,或是沒有任何貸款,但是,只要屋主將房子委託仲介銷售,就表示某種程度上,他還是希望房子可以順利賣掉,只是價格或時間點還沒到。

● 沒有非買不可的房子!

我常說,沒有非買不可的房子!如果你非它不可,只能繼續等屋主改變心意,如果等不了或等不到,那也只能加價買了!因為房子是屋主的,而錢是你的!就像戀愛一樣,沒有非在一起不可的人!如果無法在一起,那就下一個!房子也是!如果你非它不可,那一定是你看的還不夠多!

● 多做功課,找到更好的物件

不過,就像戀愛一樣,雖然要多看多比較,但是,就像在沙灘上散步撿石頭一樣,比來比去最後可能空手而回,或是錯過了真正值得入手的好物件!所以,「多看屋」、「多做功課」背後有一個最主要的目的:當值得入手的Apple 屋,以值得入手的價格出現在你的面前時,你可以一眼認出它來,即時把握!

本文摘自《小資族大翻身》/邱愛莉(House123 執行長、財務自由創業家)/幸福文化

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