公寓1樓空地「1樓屋主拿來用」!律師:住戶可請求還地 曝1點「默示」例外

▲▼台北老舊公寓。(示意圖/資料照)

▲比起透天厝,許多人都選擇住公寓。(示意圖/資料照)

網搜小組/綜合報導

許多住公寓的人都曾有困擾,就是一樓住戶可能會把前方空地當成自家地使用。有律師就針對「公寓一樓空地,是由一樓屋主使用嗎?」做說明,他表示,公寓一樓在前方、側邊或後面的空地,通常登記為共用部分,「依法由全體區分所有權人所共有及共同使用,任何人未經區分所有權人同意不得自行占有使用」。

律師陳明宗在臉書粉絲專頁「陳明宗律師 宗誠法律事務所」PO文,指出如果屋主將公寓一樓前方或側邊的空地增建採光罩及鐵捲門,作為自己停車用,樓上鄰居是否能請求一樓屋主將增建的採光罩、鐵捲門拆除,並把空地返還給全體住戶。

陳明宗表示,其實公寓一樓前方或側邊的空地,通常登記是共用部分,依法由全體區分所有權人共有、使用,任何人沒有經區分所有權人同意,不得自行占有使用。陳律師說,所以如果公寓一樓屋主自行將一樓空地增建,當作自家停車或室內使用,都是損害其他區分所有權人權益,「其他鄰居在法律上可以請求一樓屋主拆除占有使用部份,返還空地」。

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▲▼             。(圖/陳明宗律師授權使用)

▲陳明宗表示,空地通常登記是共用部分。(圖/陳明宗律師授權使用)

陳明宗也說,但如果一樓屋主多年前購屋時,有前屋主已將一樓空地增建採光罩及鐵捲門作為自己使用,或建商在2、30年前就已增建、由一樓屋主使用,而其他住戶並沒有反對意見或提出異議,長期以來都相安無事,「一樓屋主及其他鄰居間關於一樓空地使用將可能成立默示『約定專用』或『分管協議』」。

陳律師解釋,因為公寓一樓空地是共用部分,除了例外情形,「依民法及公寓大廈管理條例規定,可以約定由特定區分所有權人來使用,這就是『約定專用』或『分管協議』」。他也說,雖然很多屋齡較老的公寓和大樓,早年在約定一樓空地由一樓屋主使用時,經常沒有書面約定,但因為住戶多年來對一樓屋主用空地沒有反對意見,已形成使用上的默契,法院判決實務認為這樣的使用默契,就是默示「約定專用」或「分管協議」的法律關係。

最後陳明宗也說,如果有「約定專用」或「分管協議」之法律關係存在,不管是以書面約定或默示成立,其他住戶就不能反對一樓屋主使用、或請求返還空地,「且日後不論一樓屋主或其他鄰居出售房屋,後手新屋主也須繼受『約定專用』或『分管協議』之法律關係,後手新屋主也不能再反對一樓屋主或請求返還空地」。

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關鍵字:公寓空地屋主買房

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