京華城改建商辦「借新還舊」?威京集團如意算盤遭破解

▲▼京華城周邊撤櫃空置率高。(圖/記者黃靖惠攝)

▲京華城。(圖/記者黃靖惠攝)

記者黃靖惠/綜合報導

京華城昨天(25日)由威京集團旗下中石化,子公司鼎越開發以372億1萬元得標,引發外界譁然,質疑威京集團右手賣左手買,而京華城聯貸款未償還,中石化借新還舊開發商辦,恐讓開發案破局,不過商仲業者分析,北市大腹地商辦園區稀缺,難保未來價值高於住宅,且京華城擁有大面積土地,抵押品價值高,推測仍有銀行願意參貸。

戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示,北市中心舊大樓每拆掉1棟,重建的是高級住宅,導致商辦大樓供給量少,大基地商辦大樓園區稀缺,30年前敦化南路一帶辦公室價格高於住宅,如今成為住宅價格高於辦公室,按照現在市場現況辦公室供給少,難保之後局勢反轉,再度成為辦公室價高於住宅的局面。

他表示,京華城原址打造頂級商辦大樓園區,不只腹地大開發潛能佳,預估每坪售價100~130萬元,租金單價2500~3000元左右,假使硬體設施、園區規劃完善,單坪租金可能更高。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,以一般標售案標脫後,欠款餘額通常抵押權塗銷過戶,而後續得標者則要考量能否負擔開發土地融資、建築融資、再加上先前債權,簡而言之,也就是得標後聯貸金額有無辦法覆蓋之前債權,並且有餘裕可開發商辦大樓。

黃舒衛表示,北市目前商辦供給量少,京華城改建商辦大樓園區,每坪售價會介於南港及信義區辦公室之間,也就是信義計畫區辦公大樓單價150~160萬元,而南港單價100萬元;由於腹地大具開發潛力,且周邊幾乎無同類型競爭對手,該案雖取得成本、債權、營建成本等金額高,但銀行眼中貸款抵押品價值獲利高,應該仍有銀行願意參貸高。

民營行庫高層主管表示,京華城標售雖已落幕,但後續問題在於能否交割,也就是有實際買賣行為,其次是標售金額及後續建築融資金額過大,還要看有無銀行願意參與聯貸,而銀行聯合貸款考慮因素很多,比如借款人體質好不好,將來蓋了大樓好不好賣,是否真如當初評估價值高,以及評估後續還款能力夠不夠等。

►換季不再當乾妹妹 花小錢也能變公主

關鍵字:京華城百貨公司球體百貨松山區戴德梁行底標案

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

聲控智能管家幫開燈、電視 12坪樓中樓智慧窩讓生活更便利

孩子的誕生為父母帶來無限喜悅,卻也代表一連串挑戰的開始。繁瑣的餵奶、洗床鋪、洗碗、做飯、打掃等事務,經常引起爭吵,令人身心俱疲,但若有科技產品的輔助,就能減少紛爭,大幅改善生活品質,找回從容自在。本案屋主心疼老婆育兒的辛勞,於12坪的住宅配備智慧家庭系統,簡化家事步驟,提升生活效率並減輕心理負擔。

4小時前

專家帶情侶檔看房實錄 「洲子洋重劃區」找千萬預售屋

一對年輕的情侶規劃邊存錢邊看房,為買房做準備。但購屋是人生大事,身為新手的他們想買預售屋,卻不知道怎麼入門、如何挑選。這次我們邀請到房產專家帶年輕情侶看房,提點買預售屋時應該留意與觀察的部分,要讓沒有經驗的看屋族也能買到適合又滿意的好房子。

7小時前

前立委羅福助家族內鬨 新店逾3億房產淪法拍

曾經因為炒股、偽造文書罪遭到判刑4年的前立委羅福助,已潛逃大陸,其姪子羅貫綸擁有新店多筆房地產,遭到家族成員覬覦,導致他公司名下的不動產不慎淪入法拍市場,一拍總底價約3.84億元、共約656坪。法拍業者認為,債務人若對法拍處分有疑慮,可以提出「反擔保」,聲請撤銷假扣押的執行,讓這筆物件不被拍賣。

8小時前

中古公寓大廈苦無管委會「當公親」 南市府免費輔導方案出爐

新建案在入住戶數超過總戶數一半之後,通常建商就會輔導住戶成立管理委員會,以處理社區的大小事務,但舊的公寓大樓,經常因沒有成立管理委員會,導致住戶發生糾紛,卻求助無門,為此台南市政府工務局就開放民眾諮詢,將免費輔導住戶成立公寓大廈管委會。

8小時前

天價月租成負擔!來客銳減 日藥本舖黯然撤出士林夜市金店面  

日本藥妝品牌「日藥本舖」4年前,以月租破百萬天價行情、每3年調租一次的方式,積極搶進士林夜市文林路、基河路段的三角窗金店,不過隨著陸客減少、大環境經濟不景氣所致,提前在今年調租年、結束10年租約,農曆年後、2月初悄悄收店。

8小時前

領養兒謝恩!蓋「夢想中房屋」送養父母 整家從舊市場搬進豪宅

飲水思源、百善孝為先這樣的觀念在亞洲相當明顯。一名菲律賓夫妻多年前不顧自己自身條件不完美,不捨一個小男孩被送到孤兒院,於是決定收養,即便家庭環境不優渥,但仍給予小男孩最好的資院。幾年過去後,這名小男孩長大成為一名小有成就的商人,決定改一棟豪華別墅感恩養父母。

10小時前

砸2000多萬買大樓!一開門「加油站就在旁邊」…網曝重點:地段好仍搶著要

一般人買房會避開基地台、宮廟、機場等區域,加油站也被認定為威脅居家安全的嫌惡設施之一。一名網友表示,他朋友最近買個一間社區大樓,隔壁就是加油站,且房價落在2000萬至3000萬元,對方自信滿滿地跟他說「有雙棟,很安全」,還很看好這間房未來發展,打算轉手時大賺一筆。

10小時前

時代逆轉!26年前南台灣透天為王 現中古豪宅轉手1字頭行情不墜 

中古豪宅比新豪宅更好賣嗎?根據實價登錄資料,去年12月在高雄文化中心就有1戶成交總價2680萬元的豪宅華廈,交易坪數逾170坪,換算每坪僅15.5萬元,屋齡更是已經有26年,屬於早期的豪宅產品,專家表示,以該物件屋齡來看,坪數之大,屬稀有型產品。

10小時前

北市第一凶宅旁蓋社宅!租金打85折+豪華公設 讓你忘了「驚」

「北市第一凶宅」錦新大樓旁將有一處「錦州社宅」,今天上午動工後,預計興建樓高20樓,且有空中花園、健身房等豪華設施,預定2023年底完工,當地房仲表示,林森北路一帶出租套房多,較新穎的物件,平均月租單價在1800~2000元間,推估若該社宅租金沒有相對低廉,部分民眾仍受限心理因素、鄰近「北市第一凶宅」旁,棄之改選其他地方。

10小時前

50年日式老平房!屋主猶豫「翻修還是重建」? 網一招判斷:看你要怎麼玩

繼承家裡房產的幸運兒人生會少掉很多壓力,但事後如何規劃、運用才是一大重點。一名失業7年的網友,繼承了家裡40坪日式老平房、屋齡50年,附近還有塊農地,最近打算把環境整理一下,把老平房翻新當成民宿,但屋況已經很老舊,他正在猶豫重建是否比較划算?

11小時前

顏炳立:豪宅市場是帶刺玫瑰 重劃區、舊社區可以買?|雲端最有錢EP76精華

讀者迴響