怕中古屋買到凶宅!緊盯《不動產說明書》4大重點 免驚房仲偷隱瞞

▲▼買房,中古屋,宿舍,屋齡,老房子,出租,租屋,水費,電費,水表,電表,老公寓。(示意圖/PAKUTASO)

▲買中古屋前,務必確認屋況。(示意圖/PAKUTASO)

記者曾筠淇/綜合報導

中古屋價格較低,因此吸引不少人購買。民眾如果透過仲介購買中古屋,切記對方必須提供《不動產說明書》,且其中內容必須包含謄本、地籍書、稅費試算及房屋現況確認書等,另外,今年5月也規定,現況確認書必須註明是否有中繼水箱、基地台,欲購屋的買主務必詳細看清楚。

據《591房屋網》,當原屋主將房子委託給仲介後,仲介就要製作《不動產說明書》,並在完成後給屋主簽名,確認並承認這份文件。《不動產說明書》在日後則必須提供給買主,談妥後同樣必須正式簽約,這份文件會夾進合約中,為買賣契約書的一部分,具有實質的法律效益。

▲▼買房,租屋,公寓,鄰居,冷氣,房東,陽台,中古屋,置產,房地產。(圖/pixabay)

▲房仲必須提供 《不動產說明書》給買主。(示意圖/取自Pixabay)

《不動產說明書》必須含有以下4樣資訊:

1. 謄本(即建物的戶口名簿,內含所有重要資訊)

說明書最重要的就是謄本,仲介必須在屋主的委託下提供俗稱建物戶口名簿的謄本。買主要格外注意4大重點,謄本必須包含「是否含有建物坐落及面積(主建物、附屬建物、共用部分)、確認他項權利部中是否有設定地上權、確認所有權人是否為屋主、有無限制或預告登記」。

此外,由於謄本中的建物登記面積多以平方公尺來寫,而非「坪數」,如仲介沒有先行換算(1平方公尺=0.325坪),則務必記得主動詢問。

謄本中的他項權利部也非常重要,民眾必須確認建物產權是否有被登記、設定地上權、信託登記等,如被限制登記,必須在過戶前排除才能移轉;如設定地上權無法塗銷,除了會影響日後的移轉外,貸款成數也有可能受限。

2. 地籍圖+建物標示圖(供買主知道房屋蓋在哪)

說明書必須附上地籍書、建物測量成果圖等,其中可以在地籍書看到建物所在的「土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計劃道路狀況」等,買主則要特別注意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上面。

如果建物蓋在道路用地、公設用地或綠地等處,則可能影響到來開發的可能性和使用度,如日後遭徵收,補償金也會比住宅用地還要少。

此外,許多中古屋都有增建的情況,買主可以比對當初取得使照時,最起初建管單位的建物測量成果圖,以了解哪些地方是增建區塊,並提前做好可能會被拆除的準備。

3. 稅費、手續費必須明載

買方大多會非常在意後續稅費、手續費等支出,像是水電、管理費及地價、房屋等持有稅等,這些也都應該記在說明書中。

各類稅費都有明確的規範,像是土增稅應由屋主負擔,買方則是負擔印花稅、契稅、登記規費等,通常仲介都會先幫忙試算,讓買賣雙方都有基本的概念。

4. 現況確認書(漏水、凶宅、中繼水箱都必須揭露)

中古屋的公設比低,讓許多人覺得室內坪數相對實在,不過屋況卻也難測。因此買主務必仔細看清楚說明書中的現況確認書,其中包含「漏水、海砂屋、輻射屋、建築有無裂痕、增違建、是否屬凶宅、有無中繼水箱、基地台」等情況。

另外,仲介也有義務告知買家標的周邊半徑300公尺範圍內是否有嫌惡設施,像是「地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、顯見之私人墳墓、加油站、葬儀社」等。而買主也可以事先了解標的物附近的環境,以避免日後糾紛。

為維護買主權益,內政部規定,自5月1日起,如果仲介沒有確實揭露上述資訊,則將遭處3~30萬元以下罰鍰。

▲▼中古屋,租屋,公寓,老房子,房東,房客,老社區,鄰居,冷氣,窗型冷氣。(圖/pixabay)

▲售屋者不能以「現況交屋」為由撇清相關責任。(示意圖/取自Pixabay)

買主如在購買後才發現房屋有問題,基於《民法》第354條,售屋者也必須負起責任,並不能單以「現況交屋」為由撇清。因此,只要買主能夠證明交屋「前」房屋就已存在瑕疵,並於交屋後5年內發現、半年內通知屋主,就能依法提起訴訟,維護自身權益。

文中也強調,《不動產說明書》可以保障買主,除了不必繳回外,內文也不得記載「內容僅供參考」等字樣。由於不肖仲介可能會以其他類似名稱來混淆買主,因此內政部已規定,此說明書必須正名為《不動產說明書》。

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