陸敬民/高雄房價漲得霧煞煞 底氣不足!當心2年就回檔

▲▼陸敬民,高雄,房價,資金盤,陳其邁,橋科,仁武,韓國瑜。(圖/記者陳建宇攝)

▲今年來高雄房價持續上漲,專家認為和資金充沛有關。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

今年南部的房市非常熱絡,不管台南還是高雄都有很明顯的漲幅,不過很多人都會覺得奇怪,就是「高雄房價在漲什麼意思的」?因為坦白說,我們並沒有看到高雄的產業有結構性的改變,也沒有非常大型的公共建設加持,何以房價持續上漲?就我的觀察,我認為這和「資金盤」有非常明顯的關係。

台南的房價上漲大家可以理解,不外乎就是南科以及高鐵特區2個所謂的「雙核心」帶動,而不管是南科或是高鐵特區,都是確實在發生中的事情,不是什麼「未來計畫」、「預計」、「可望」、「有機會」,這2個地方有台積電、有綠能產業、有百貨OUTLET,都是扎扎實實會帶進工作人口以及住宅需求,當然也吸引了很多投資客,房價上漲有道理。

可是反觀高雄,目前的產業結構仍和過去相差不多,還是以製造業為主,大廠包括了中鋼、台船、中油等,高科技產業聚落才剛要成型,一些園區都還是未來式,包括高雄市長陳其邁喊得震天價響的「橋頭科學園區」、「仁武航太產業園區」等,都要至少3、5年後才會真正有產業進駐。

▲▼陸敬民,高雄,房價,資金盤,陳其邁,橋科,仁武,韓國瑜。(圖/記者陳建宇攝)

▲現階段不論是橋科或仁武產業園區,都還沒進行實質開發。(圖/記者陳建宇攝)

而高雄從2018年底韓國於上任後,到今年6月被罷免換陳其邁上台,政績沒辦法延續而出現了2年的空窗期,高雄市的重大建設如亞洲新灣區也已經接近尾聲,也就是「利多就要出盡」,在這種狀態下高雄房市今年竟然還可以一路上漲,確實讓人感到不解。

我認為,高雄今年的房價漲勢和「資金盤」有很大的關係,因為仔細分析就可以發現,高雄的產業並沒有好轉、就業人口也沒有增加,也沒有新的建設動能,房價會上漲主要原因就是市場的資金太充沛,不論是因為肺炎疫情或中美貿易戰回流的台商,或是一些海歸派,在股市漲到一定程度之後,就會把資金轉向相對穩健的房市,也就促成了高雄今年的房價漲勢。

不過靠著資金盤拉抬的房市,「底氣」不會那麼扎實,未來當國際情勢、疫情都穩定之後,資金開始向外找出口,屆時漲勢就會趨緩甚至下修,未來2年很可能會有一波回檔。

當然,土地、營建成本的上漲也會帶動房價必然上漲,不過這樣的漲幅不是沒有天花板,一旦房價超過了民眾可以負擔的「甜蜜點」,最終還是賣不掉,因此我們可以預期未來高雄的新建案會走M型化發展,換屋以上的產品會回到主打「黃金地段」,而首購的產品則是訴求合宜的價格。

高雄這幾年的平均薪資並沒有太多成長,53K、54K在高雄已經算是很不錯的水準,如果房價再往上疊這些人也買不起,因此價格一直上漲也有難度,目前看來首購產品的房價已經到了波段高點,高雄的預售及新建案的房價甜蜜點會在每坪25萬元及以下,超過這個價格民眾就必須要好好考慮。

而今年高雄新建案的漲勢也帶動了中古屋發展,這幾年高雄的大量推案讓中古屋的供應量也很充足,價格也比新案便宜,未來可能出現「中古市場比預售更熱」的現象,而高雄目前中古屋的房價甜蜜點約落在每坪17~21萬元,也是民眾可以接受的範圍。

總的來說,高雄目前的產業結構尚未改變,高科技產業也還沒到位,光靠資金盤要把房價一路往上推或有難度,民眾未必要追高買房,還是視自身能力選擇可負擔的產品較為穩當。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民高雄房價資金盤陳其邁橋科仁武韓國瑜

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