黃舒衛/預售屋排隊亂象解惑 7大產品差異化成元凶

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▲全台房價指數在今年第2季已站上實價登錄以來的高點。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

台灣房價漲很兇嗎?

根據張金鶚老師領導開創的好時價(House+)最新發布的全台房價指數,今年第二季已站上實價登錄以來的高點,平均年漲2.28%。另外,信義房價指數則顯示台北市今年以來漲了5.87%。

但是,您聽過Izmir伊士麥嗎?您知道Ankara安卡拉、Istanbul伊斯坦堡嗎?

上述3個城市分別是土耳其的前3大城,根據國際獨立不動產顧問公司Knight Frank編製的今年第二季全球150個主要城市住宅房價指數(Global Housing Price Index),這3大城的年漲幅分別為28.1%、26.4%、20.2%,超過2成的超高漲幅,佔據全球前三名,也帶動土耳其房價以25.7%漲勢,坐上全球冠軍寶座。

而台灣年漲3.6%,不但落後全球平均漲幅的4.7%,在56個國家只排名到第34名,算中後段,甚至疫情最嚴重的美國都漲了4.5%,俄羅斯更漲了8.1%,連延辦東奧的日本都以3.7%的漲幅略勝台灣。

今年雖有黑天鵝肺炎疫情肆虐,嚴重衝擊基本面,經濟成長率全面翻黑,但美國聯準會三月中旬將降息、無限QE的資金筏門一開,全球紓困、賑災、救經濟的黑洞還沒補滿,股、房兩市已如沖天炮一般竄起,管他防疫成效如何、疫情有無二度爆發的風險,資金洪潮已經無差異地席捲全球。

對比全球資金行情撐起房市的「無基之彈」,難怪央行認為台灣在史上最大的產業投資潮流下,供應鏈重組帶動商辦、廠辦與住宅需求全面提振,房市表現尚屬「有基之彈」。

但說台灣房市沒問題,恐怕也是矯情。因為台灣房價就算不漲,高房價所得比、房貸負擔比,在全球也是數一數二。寬鬆的貸款條件、超低利率,以及預期漲價的心態逼出前所有的買氣,再加上疫情發展的不確定氛圍下,政府管制行為勢必忌憚,因此「房價漲」已成趨勢,短期難回。

房價的「貴」、「漲」、「炒」,三件事的關係千絲萬縷,「貴」,我們只能遺憾,「漲」,我們只能興嘆,但「炒」,恐怕就該看清真相。

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▲新竹出現排隊買屋。(圖/記者陳凱力攝)

我們首先釐清市場環境

房市在前波管制下走低,2016年交易量創新低之外,建商投資也趨保守,當年住宅建照核發量倒回2008年時的水準,形成即使自住需求強,但缺乏新成屋供給的狀況。

然而,去年房市走穩,建築投資轉熱,因此住宅的建照核發量不但超越前其高峰,甚至14.9萬宅的量,是本世紀最高、直追1995年以前的高點,產生目前市場以預售市場掛帥的現象。

預售屋產品與中古屋、新成屋的差異,進一步造就今天排隊買屋的特殊現象。

首先,預售屋一般要2到4年才能交屋,對買方來說,訂金、簽約、開工只要繳付10~15%的價款,相對成屋交易動輒2成的自備款,又沒有搬家、裝修等支出,期初投資壓力較小,因此在房價的接受度較高,成為區域創價的跳板。

第二,如果中古屋、新成屋是現貨,則預售屋就是期貨。期貨買的是未來價,假設市況壞,沒人會急著追跌,預售市場就萎縮,反觀現在市況熱,預期漲價心理強,預售價就越走越強,不斷自我加強的狀況,甚至外溢到新成屋、中古屋市場,激起比價心態,同步追漲。

第三,預售屋的賣方是單一賣方,買方要買就只能找建商、代銷,因此建方對於價格的調整不但有主導性,更有壟斷性。只要銷況好,價格就會越調越高、越調越快,議價空間也越來越小,甚至早賣少賺,乾脆就封盤不賣,間接加速漲價。

第四,既然預售市場是由建方主導,因此有能力以價制量,提供優惠的專案貸款,例如:信用貸款、公司貸、工程期零付款、超低自備款等方案,讓買方輕鬆跨進購屋門檻。一方面確實能嘉惠首購族,但另一方面對投資客來說更是拉大槓桿、擴大投資規模的操作良機,貧富不均的現象更凸顯。

第五,房地合一稅2016年上路之後,短期投資的稅率高達45%,肯定不低於預售屋交易、轉手的財產交易所得稅,也間接讓熄火的投資盤,重新轉進預售市場而樂此不疲。

第六,預售市場由建商、代銷操盤,行銷手段就會變得靈活而有節奏。之前合建、都更案的可售戶數有限,短期完銷的話術可以暫忘。取而代之的是以建方為核心,潛銷期以口袋名單、忠實粉絲、員購為側翼,先對外形塑的熱銷市況,進而鞏固限量、飢渴行銷的效果,再透過現在流行的投資講座、財商群組,活絡紅單、換約的地下市場。一手拱一手,房屋來不及上市就成為拿來炒作的稀缺投資商品。

第七,實價登錄目前對預售屋價格登錄的漏洞,在於無法即時反應價、量市況。因此當市場最火爆的交易發生在預售屋黑盒子時,終端的散戶買方只能受制於建商、新聞單方面訊息,心生「建設在跑、房價在飆」、「今天不買、明天更貴」、「現場不買、回家後悔」等恐慌購買心態,急著拿香跟拜的排隊、搶購就毫不意外。

資金滿溢、產業鏈重組、投資轉進、實體資產避險、新案稀缺、產品特性,再加上政府公共投資在軌道建設、城鄉建設的議題逐漸開花結果,以及業者刻意操作,都是掀起這波預售屋熱潮,甚至擦槍走火的怪象叢生的原因。提醒買方在獲利接力賽的遊戲中,要慎謀能斷,不要成為最後一隻白老鼠。
 

►黃舒衛小檔案

學歷
政治大學地政系碩士

經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理

現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

EP3《地產詹哥老實說》EP3 買寶佳建案踩地雷?首購族撿便宜注意這2點!


 

關鍵字:房地產房市預售黃舒衛

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