央行打房出重拳 直衝「非自住客」開槍

▲▼ 台中豪宅,台中房市,台中鳥瞰,七期鳥瞰,7期鳥瞰,台中房產,七期豪宅,台中七期,7期豪宅,七期房市,台中七期鳥瞰 。(圖/記者張菱育攝)

▲央行對於金融機構的貸款規定,新增自然人第3戶最高貸款成數為6成。(圖/記者張菱育攝)

記者張菱育、黃靖惠、林裕豐/台北報導

政府日前對於「打炒房」提出4大目標,而中央銀行總裁楊金龍,今日則提出明確貸款限縮方案,被視為「出重拳」。房產學者認為,「建商賣不掉餘屋,代表市場無法接受價格,就該降價,而非申請新建餘屋貸款週轉。」

對於「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」,一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制:第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2戶(含)以上貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。二、新增全國自然人第3戶(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。

三、新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6.5成,並保留其中1成動工興建後始得撥貸。

四、餘屋貸款限制最高貸款成數為5成。

商總理事長賴正鎰對限貸措施持反對意見,他說,政府現在對房地產只有1種政策,「漲就打,跌就拉」,「我一向反對紅單,更反對政府打房」,現在房地產還沒有真正復甦,紅單也只是少數情況,尤其是肺炎疫情還沒結束,景氣還沒復原,政府就突然下這麼重的手,只會讓經濟景氣復甦帶來更大壓力,所以「堅決反對政府在沒有任何緩衝時間之下,就決定馬上實施限貸措施,希望政府能三思。」

房產學者張金鶚則表示,「肯定央行信用管制做法」,並且將法人及自然人最高貸款成數分開條例,且限制有較高炒作能力的法人購買住宅不得有寬限期,應能壓抑短期房市熱潮,目前管制力度不大,還得持續觀察後續是否落實。

針對新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制,張金鶚認為,該項限制應檢附具體興建計畫,保留動工款項,為了避免天價購地後,養地囤地及炒作。限制新建餘屋最高貸款成數為5成。他說,「建商賣不掉餘屋,代表市場無法接受價格,就該降價,而非申請新建餘屋貸款週轉。」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,央行過去就曾以信用管制來控制過熱的區域或房市投資行為,因此這次再度以選擇性信用管制來控管房市,其實並不意外。

這次取消寬限期,明顯是針對非自住的投資型或豪宅買賣而來,所以對自住購屋影響不大,不過今年不少豪宅交易都採現金購買,對高端市場影響也有限。

另外,屋比房屋總監陳傑鳴指出,私法人資產雄厚也習慣配置在房地產上,不僅容易造成房價上漲,造成的囤房問題也相對嚴重,北市就有單一法人持有數百間住宅的狀況,預期「限制私法人購買住宅核准制度」確實有助於替房市降溫,也減少囤房的狀況。

以目前台灣房市熱度來看,直轄市六都新竹縣市不僅是房產交易熱區,也是私法人習慣布局的區塊,估計新制度若能順利上路,對於壓抑這些熱區房價飆升的速度將有不少助益。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛預估,可以有效降低公司戶投資住宅的動能,對豪宅市場影響有限,但對中低總價市場的自住買方有保護作用。

而針對全國自然人購置第3屋限貸,跟之前2010年的做法相比,已非特定地區第2屋,限制範圍比10年前限定在台北市、新北市前縣轄市及台中、高雄特定區域,大得多。另一方面,卻在換屋、改善型、或因工作遷徙前提下,讓自住客仍有一定操作空間,不影響權益。

不過降低都市計畫劃定開發商的土融成數,並限縮餘屋貸款,等於卡住建商財務槓桿,且在囤房稅無力之下,建商也無法把庫存當成資產,輕鬆融資套出現金,將減緩搶地的熱況,也會加快去化餘屋,以健全財務狀況。

整體而言,黃舒衛認為,這次審慎措施對於部分炒作源頭已有警醒、限制,已對未來風險進行管控,但不影響自住、自用買方的權益,惟進場的區域、產品尤應慎選。

▲▼央行臨時記者會,央行總裁楊金龍。(圖/記者李毓康攝)

▲中央銀行總裁楊金龍。(圖/記者李毓康攝)

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關鍵字:央行信用管制打房銀行貸款貸款成數楊金龍建商房仲

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