廖庭輝/自償心態作祟 不只明倫!台灣社宅太貴了

▲▼「明倫社宅」。(圖/台北市政府提供)

▲明倫社宅租金過高,近期引起爭議。(圖/台北市政府提供)

文/社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝

明倫社宅租金爭議體現社宅長期被掩蓋結構問題!簡單來說,台灣長年興辦社宅思維,註定讓所有社宅租金都很貴;而明倫則是在設計、興建、與制度上的其他細節問題,又比其他間社宅貴得更誇張,以至於引爆業力、問題呈現在大家眼前。

台灣的社會住宅貴嗎?

台灣目前規定社宅以市場租金7到85折出租,聽起來似乎很合理,但對比鄰近日本社宅與市場租金比較圖,顯示是市價的3到4折 ,不是只有日本特別便宜,包括韓國、香港比例差異也不大。

為何台灣社宅租金貴,大多數人仍覺得便宜?其一是以前沒有社宅、也沒有太多先入為主價格概念,只比市場便宜一點就好;二來是建物蓋得又新又漂亮,就算有些沒便宜太多社宅,跟外面比較起來也覺得滿公道。

三是比社宅更低價的平宅、國宅數量不多,住過的人更少,很難提供比較感,以台北市為例,比方說低收入戶才能入住平宅,只需繳交千餘元管理費就好;而20分位以下的出租國宅,12坪月租只要2800元,所以當這些住宅要轉型成社宅時,他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。

▼明倫社宅。(圖/台北市政府提供)

▲▼「明倫社宅」。(圖/台北市政府提供)

自償迷思是台灣社宅租金太貴的根源

那些社宅不太貴國家在興辦思維上,最高指導原則是「弱勢族群住得起」,所以低租金是預設好,雖然收低租金會虧本,但政府大多直接撥錢補貼,或是交叉補貼,比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉,賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分。

反觀台灣社宅最高的指導原則,是「政府最好不要出到錢」,也就是「社宅租金應該自償」,大家都想不出錢就蓋社宅,也就是這種思維出了問題。

自償社會安全網?

社宅本是社會安全網的一環,怎麼可能不用貼錢?大眾運輸工具如公車、捷運政府都是祭出適當優惠及補助,甚至連購屋都有所謂的優惠貸款,但社宅竟然說要靠租金自償?

上述思維結果,導向社宅租金貴到翻,換一種情況說,也就是捷運如果不補貼,價格也會漲到很多人搭不起一樣,這樣思維直接影響資源分配上。

▼明倫社宅租金過高,近期引起爭議。(圖/CFP)

▲▼看房,買房,房產,購屋,房仲,租屋。(圖/CFP)

明倫社宅3房型月租4萬500元是「原價」,但即便是打折最多、最弱勢的群體也要3萬6000元,能夠負擔這種租金水準的家庭總收入平均每人每月1萬7005元以下。

如果你去跟這樣的家庭說「政府有蓋社宅給你們住,打折之後月租算你3萬6000元就好」,最好跑快一點,沒被扁算你運氣好。但如果不是明倫社宅貴成這樣,大家也不會知道台灣社宅本來就滿貴的,不是嗎?

為什麼那麼貴?的確太豪華了

社宅每坪建造單價並不低,據學者所言「一坪12萬算品質不錯,一般是11萬左右,10萬以下品質不太理想」,但有著綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章社宅,目前每坪造價約14.45萬,但並非品質蓋得好有錯,而是如果社宅主要目標是提供給弱勢居住,那得在品質與價格之間取得平衡。

除此之外,社宅租金中包含管理費,兩者沒有分開計價,因而住戶不知道月繳的租金,有多少錢是拿去付管理費,那麼住戶也會期待高品質管理水準與三班制保全。

社宅要繳房產稅   稅賦墊高租金支出

目前社宅興辦成本可以分為日常管理維護(管理費)、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管,稅賦這項就實在有點莫名其妙。

沒錯,社會住宅是要繳房產稅的。雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免,但最多只能減免10年,而社會住宅的營運期是抓55年,也就是有45年都要繳房屋稅地價稅。

但這筆錢當然不可能在10年之後才猛調升一波租金,而是直接攤算到當前租金,也就推升了租金,這種不合理的措施當然有待中央修法,但若地方願意,其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。

建議「以成本租金」替代打折估價

老實說,明倫社宅租金爭議事件後,社宅多少會被懷疑是居住正義還是政府當包租公賺錢的手段,我認為不要再使用「市場租金打折」的概念來談租金,而是要改用「成本租金」的概念。

因為,「市場租金打折」本來就是一個會有爭議,不容易讓人信任的標準。這個市場租金到底是新成屋還是中古屋?北市府說是新成屋,內政部次長說是中古屋,聽誰的?而這個租金是電梯大樓還是華廈還是公寓的租金?

這些數字都差很多。當租金一高起來的時候,市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的,是不是在坑市民的錢,這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。

成本租金就好辦很多了,首先這就體現了「政府不賺錢」的立場,而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來,哪邊花太多哪邊有好好省錢,為什麼收這個價格,大家一目瞭然。

對於弱勢戶的租金,政府可以收得比成本租金還要低;對於沒那麼弱勢的群體,政府則可以收得比成本租金再高一點。最後的結果,就是要讓整體租金平均的接近且略低於成本租金,以顯示政府不只沒賺錢,還貼了一些錢。

再強調一次,明倫這麼貴有沒有問題?當然有問題。但這問題是不是明倫獨有的問題?當然也不是。如果明倫社宅的爭議可以讓更多人注意到台灣社宅的根本性問題,並在未來具體每個案例上都往前修正,也就有它的價值所在了。

►廖庭輝小檔案

現職:社會住宅推動聯盟和都市改革組織合聘研究員


學歷:東海大學社會學研究所


經歷:曾參與青年工運與學生運動組織

關鍵字:明倫社宅社宅租金弱勢租屋族

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