收入只要拿23%出來繳房貸　基隆掀起新一波移居熱

【企劃特輯】

全台各地房價重回歷史高點，民眾購屋的利息成本雖因史上超低利率環境而降低不少，但仍無法抵銷高房價帶來的影響，雙北購屋負擔尤其沉重，反觀同屬北部生活圈的基隆，距離台北車程30分鐘，房價僅1字頭，房價所得比與房貸負擔率2項購屋壓力指標都是北部最低，長年磁吸大台北民眾移居。

今年在新冠肺炎的影響下，全球經濟都呈現負成長，各國紛紛透過降息、無限量化寬鬆貨幣政策來救市。國內受惠於疫情控制得宜，加上市場自住、置產等剛性需求不減，在全球大撒幣與低利環境帶動下，房市買氣大幅增溫，專家預估，今年全年房市交易量將較去年再成長3~5%，創下6年新高。

隨著房市買氣大爆發，房價也在短期迅速攀高，第3季的七大都會區房價均較上季上漲，漲幅在2.5%至5.2%之間，若與歷史高點相比，包括桃園、新竹、台中與台南等4都，房價均已漲破歷史新高，高雄則追平歷史紀錄，台北與新北兩大都會區，房價距離歷史高點也僅剩下8.1%與3.8%的微幅差距。

房價重回歷史高點，民眾的購屋壓力也隨之而來。根據全球數據庫「Numbeo」日前公布的全球2020年房價所得比排名，前10名僅有3個亞洲國家上榜，分別為香港、中國與台灣，台灣高居全球第9名，遙遙領先排名分別為第16名與第42名的南韓與日本，顯示民眾的薪水漲幅已遠遠追不上房價。

而相較於房價所得比，房貸負擔率更能體現民眾的購屋壓力。根據內政部最新發布的109年第2季全國及六都住宅價格指數，全國房貸負擔率為34.64%，雖然相較上一季減輕0.66%，但因五大銀行新承作平均房貸利率也在當季由1.607%大幅降為1.363%，房貸負擔率減輕主要是利率降低所致。

房產業者分析，由於房貸負擔率的計算方式，是以貸款7成、20年期本利攤還方式計算的每月應償還本利，除以中位數家戶每月可支配所得，房貸負擔率小於30%表示合理負擔，超過代表負擔能力偏低，而全國的房貸負擔率34.64%，已明顯超出合理範圍，民眾購屋壓力仍相當沉重。

業者指出，由於房貸負擔率與家戶所得水平有很大的關係，當房價不斷創新高，民眾若要減輕購屋壓力，最好的方式就是往房貸負擔率較低、可合理負擔的區域找尋。

以北部地區來說，基隆的房價所得比僅5.73倍、貸款負擔率為22.94％，2項指標都是北部最低，換句話說，基隆人平均只需花費5.73年的可支配所得就能在基隆購屋，且每個月的可支配所得只需拿出22.94％來付房貸，遠低於專家建議，房貸支出不宜超出家戶所得1/3的合理值。

反觀全台房價最高的台北市，房價所得比達14.39倍，房貸負擔率為57.57%，排名居次的新北市分別為11.51倍與46.04％，而根據行政院主計總處的家庭收支調查，基隆可支配所得中位數為84萬3101元、新北市為98萬0792元、台北市為124萬3663元，若以雙北市的所得到基隆購屋，買房自然會更輕鬆。

業者指出，基隆市由於鄰近雙北地區，生活機能、就業環境脣齒相依，因此購屋需求相當穩定，1字頭的親民房價讓不少大台北購屋民眾趨之若鶩。而到基隆購屋不僅負擔更輕鬆，相同的預算還可以買更大的坪數，享有住更大的空間與生活品質，不必耗費1、2千萬還得屈就於鳥籠般的住宅環境。

業者指出，千萬元左右預算過去在新北市還能買得到蛋白區的新建案，現在恐怕只能退到蛋殼區。基隆因房屋單價基期低，今年的平均購屋總價也僅1千萬元出頭，若以每坪20萬元換算，約可買到50坪的新房子，而相同坪數的住家，就連新北市的蛋白區也至少要1500萬元起跳。

例如建商在基隆推出的造鎮案，最大戶型65坪含車位總價甚至不到1200萬元，而同社區內符合首購與換屋族需求的產品，含車位總價也都在1000萬元以內，因此除了受到大台北自用客層的青睞，甚至吸引三代同堂家庭的購買，而這類客層在該案的成交客戶中，占比就高達2成。