京華城旁4樓老公寓荒廢「長出樹」 開發無望成死角

記者林裕豐/台北報導

京華城拆除工程即將完成,預計華麗轉身蓋4棟新商辦,但是隔壁的4層樓老公寓卻是一片衰敗,窗戶都破掉,沒人居住,頂樓甚至長出一顆大樹,專家分析,因為容積率要回饋30%,又有指定用途,不准蓋成住宅,開發之路還有一大段要走。

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京華城的拆除工程幾乎完成,現在只剩下將拆除下來的建築廢棄物清空,即可進入下一個階段,在清空後,隔壁的4層樓老公寓特別顯眼。

▲▼京華城,商辦,老公寓,開發,樹。(圖/記者林裕豐攝)

▲京華城隔壁老公寓開發困難。(圖/記者林裕豐攝)

記者實際走訪觀察,4層樓老公寓門窗破損,沒人居住,1樓店面也早就沒有店家營業,部分用鐵皮直接封掉,頂樓還長出一顆大樹,對比建築物的損壞,大樹向著陽光,更顯生氣勃勃。

只是在台北市蛋黃區怎麼會有房子是給樹住,精華地段難道沒人想開發?曾經親身參與開發的瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛回憶,這個地方雖然是在精華區,但是種種法規的限制,似乎注定開發之路的曲折坎坷。

▲▼京華城,商辦,老公寓,開發,樹。(圖/記者林裕豐攝)

▲京華城隔壁舊大樓長出樹。(圖/記者林裕豐攝)

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠,1987年由威京集團購得,占地約為8000坪。1991年,都市計畫委員會決議通過由威京公司司負責全區整體開發,同時配合土地使用變更回饋原則,提供後來為偶戲館公園廣場等公共設施。

但由於範圍內西北角24筆土地的私地主缺乏整合意願,因此在2014年公告的都市計畫改為「得分兩區開發」,斷開與京華城整體開發的鎖鏈。

最後在多年努力下,2017年監察院審核意見後,台北市政府終於在修訂的都市計畫裡除了調整容積率之外,也把過去全區整體開發的緊箍咒鬆綁成「得個別基地開發」。

至於實際開發進度,台北市都市更新處表示,「這塊目前沒有劃定為更新單元及更新地區 」,意即這一大片4層樓老公寓到目前為止還處於地主整合階段,尚未取得都更門票。

▲▼京華城,商辦,老公寓,開發,樹。(圖/記者林裕豐攝)

▲京華城已拆除地上物。(圖/記者林裕豐攝)

黃舒衛分析,這排建物屋齡約40年,多為4層樓建築,都市計畫又是一般市場理解的容積率560%的第三種商業區,照說都更價值頗高,但早期受到變更之後全區整體開發的限制,後來又出現容積率要回饋30%,降為392%尷尬狀態,雖然10年前辦理過信託,也送過都市更新單元劃定,但最終因為開發價值與管制有極大落差而沒有成案。

黃舒衛解釋,西北側這些基地在當初全區變更時,本來就限於公共服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場共6種用途,不准蓋成住宅,所以地主不但有整合的挑戰,還有產品定位的難處,因此開發之途仍是漫漫長路。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,該地若整合成功,而且未來有機會變更用途,斷開6種用途的使用限制,當成住宅使用的話,才能創造更大的價值。

張旭嵐分析,因位在同一街廓的原京華城,正朝高檔商辦聚落的方向重建,完工後商圈的商機與質感可望提升,為周邊房市創造正面效益;加上當地久無新案供給,近10年周遭只有一宗10戶小宅案釋出,價碼均逾85萬元,因此在物以稀為貴的情況下,該地往後推案應有創價空間。

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關鍵字:京華城商辦老公寓開發

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