陸敬民/房價愈打愈漲 真正該做的是這個

▲▼陸敬民,名家專欄,打房,漲價,房地合一,央行。(圖/記者陳建宇攝)

▲政府持續打房措施,但打房後房價往往不跌反漲。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

從去年12月初以來政府單位不斷祭出打炒房手段,試圖壓抑過高的房市熱度,並藉此平息民怨,不過綜觀過去這20年政府幾次出手打房卻發現,往往只有短、中期的盤整效果,房價仍然持續上漲,變成「愈打房價愈高」,若無完整的配套如業界可遵循的銷售模式,只是讓檯面下交易增加,對於抑制房價上漲效果不大。

從去年12月初央行發布選擇性信用管制開始,台灣歷經了幾次打房、或說「打炒房」的措施,緊接在央行之後是去年底的「實價登錄2.0」,除了門牌識別化之外,更要把預售屋買賣也完整揭露。緊接著內政部的「房地合一2.0」也通過,要把預售屋轉單也已房地合一課稅,更延長高稅閉鎖期,從買預售屋開始最少有7年的時間轉手獲利稅率都在35%以上。

事隔一周央行又加強選擇性信用管制力度,這次則是針對法人、擁有多戶的自然人等,連著高總價產品一起打進去,可貸款的成數愈來愈少。

但是這樣一波波的打房手段,對於房價真的有抑制效果嗎?其實從過去這20年來的狀況來看,往往只有短、中期效果,若非一些天災人禍,房價要跌還真不容易。舉例來說,2011年6月起實施的「奢侈稅」就是為了打壓房市短進短出套利,結果市場的反應是房價被壓抑了一陣子,然後就恢復漲勢,嚴格說來效果並不明顯。

緊接在奢侈稅之後的是2016年起實施的「房地合一稅制」,「奢侈稅」也同步退場,然而我們可以看到從房地合一實施起到現在,房價沒下跌反而愈漲愈高,民眾也是繼續買房子、賣房子,我想這和最近幾年的大環境狀況有關,民間的游資相當多,這些游資都需要找出口,另外銀行因為是民眾存款的操作人,也一定得要找標的放款賺利息,而且民眾的預期心理就是全球的量化寬鬆政策不會變,如此一來把錢放在房市做資產配置也是正確的動作。就是因為這種種因素加總起來,所以才會讓外界認為愈打房價愈高。

▲▼陸敬民,名家專欄,打房,漲價,房地合一,央行。(圖/記者陳建宇攝)

▲囤房稅恐怕會造成終端租屋族租金上升,政府也不敢貿然實施。(圖/記者陳建宇攝)

有的人認為實施囤房稅才是正解,質疑政府不實施打房就是「玩假的」,但我認為要不實施囤房稅也些原因,因為這些持有多戶的人房產有許多都是繼承而來的房產,甚至根本已經沒有貸款壓力,用途往往是出租給他人使用,一但貿然實施囤房稅,這些多出來的成本很可能就會轉嫁到租金上,最終承擔的仍然不是屋主,而是終端的租屋族群。

我認為政府的態度只是要維持房地產市場的穩定,並不是要把房地產打趴,畢竟營建業是內需的龍頭產業,一下子把房市打到房價雪崩下跌2~3成影響的層面太大,銀行鑑價也會受影響,企業必須增列擔保品,甚至很多人會選擇直接斷頭求生等,若下跌超過3成更不敢想像其後果,這是想要維穩的政府也不樂見的。

所以現在就變成政府單位「棒打出頭鳥」,誰公開排隊買房子、誰上報我就打誰,卻導致銷售地下化,轉為「VIP預約制」,所有的銷售行為都私下做,變成所有的資訊都不公開,「資訊不對稱」最後受害的仍然是消費者。

因此我想政府單位除了不斷推出打房措施、不斷壓低貸款成數之外,也應該針對銷售模式進行規範,由全聯會與政府單位商討出業界可遵循的銷售模式,讓首購自住型消費者能有公平買到第一手房子的機會。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民名家專欄打房漲價房地合一央行

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