【房地合一2.0】「近乎免稅」技巧大公開!400萬免稅+10%的關鍵

新聞節目中心/綜合報導

「房地合一稅2.0」7月1日將上路,地政事務所出現逃難潮,專家分享節稅技巧大公開!昨(4)日在資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,地政士蕭琪琳揭露「近乎免稅」的關鍵,就是購屋時,將戶籍遷進去,等到第六年申請「自用」,就能取得400萬元免稅額,而超過400萬元的部分,才要按最低稅率10%課徵所得稅。會計師鄭宏輝提醒,報稅時「能多扣就多扣」,例如代書費和仲介費都可主張,但不是每個費用都能抵扣,「能移走」的就不行,例如分離式空調不能認列,但中央空調可以,這類細節資訊都需要問專業會計師才會知道。

專家讚「房地合一2.0」打擊精準

立法院會4月9日三讀通過《所得稅法》部分條文修正草案,內容包括延長課稅時間與稅率、法人和自然人同一稅率、漲價總數額限定、預售屋列入範圍,新法預計今年7/1上路。

對於新法內容,專家紛紛讚不絕口。地政士蕭琪琳大讚,本次修法打擊非常精準,令人「歎為觀止」!像是新法延長房地持有時間,令人「無利可圖」;法人稅率與自然人一致,使人們無法靠公司圖利;修正土地漲價總數額減除規定,打擊相當精準,只有內行人才知道要這樣修。

會計師鄭宏輝指出,這波修法打到預售屋。預售屋一般2-3年就會結束,若在成屋後前2年課45%稅率,將拉長預售屋炒作者持有年限,讓他們「沒有炒作快感」。

105年後購入房也適用!調閱謄本+找會計師避糾紛

對於有人擔憂7月1日後買房會適用高稅率,鄭宏輝會計師解釋,關鍵是溯及既往條款,本次修法會回溯到105年1月1日以後買到的房子。但是一般民眾不會精確知道持有日期,因此建議民眾調閱土地或建物謄本,「上面日期才是最準的!」
若民眾發現房屋在105年1月1日之後持有,將不適用「財產交易所得」舊制規定,即使只是賣一間房,都需要諮詢會計師。因為若沒請教會計師,「報稅報錯會補稅加罰!」

6月底前現逃難潮 現在要逃來不及!

面對房地合一稅2.0,在市場上似乎也出現打房逃難潮。蕭琪琳地政士觀察到,他所屬的地政事務所從3月開始,收的案件量創歷史新紀錄!越接近7月1日,會有越多客戶要求「趕一下」,多數案件在6月底至7月初或許能移轉完畢,但若6月20幾號仍未完成,要如期完成有難度。

鄭宏輝會計師分析說,其實早在3月初就已經有房地合一稅2.0修法的風聲,若投資客在3-4月決定賣房,要在5月底前賣出並不容易。這段時間,可能會有人會將價格降低一些賣,但不會降太低。從經濟學供需的角度來看,打房逃難潮會在6月底前出現,但登記要花的時間大約一個月,因為要等買方跟銀行核到貸款,很少人能全拿現金買房。因此打房逃難潮會在6月底以前出現,7月以後量就會變少。

房價下不來!「哪支股票保證50年後漲66倍?」

對於房地合一稅2.0能否達到抑制房價功能,專家多持悲觀態度。

林坤賢律師認為,在原物料成本墊高、通貨膨脹的現實下,整體大環境使房價跌不下去。當成本增高,若政府提高稅收,「建商會蓋低廉的房子給人民嗎?」林律師呼籲,他對這次修法持贊同態度,但政府在供需面和補貼面上,還需要再加強,但不可以單用重稅。

鄭宏輝會計師分析,雖然房地合一稅2.0和信用管制措施,能減緩房地產上漲的速度,但土地無法再生,台灣沒有大規模的海埔新生地,房價只會越來越高。

鄭宏輝觀察到,台灣持有最高資產的族群,全部都有投資不動產!他曾服務某個持有不動產的家族計算增值稅,發現他們持有50年的土地,公告現值(不是市價)已經上漲66倍, 「台灣有哪支股票保證50年後漲66倍?」

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