郎美囡/寄望囤房稅抑制房價 打壓不到2%的多屋客可收效?

▲▼台中房市捷運綠線。(圖/記者陳筱惠攝)

▲房價居高不下,不少人認為修改囤房稅能解決問題。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

房價居高不下,政界、學界認為修改囤房稅能解決問題,揮舞居住正義的旗幟,在探討影響層面必須更為謹慎,如本月3日立法院財委會,審查房屋稅條例相關修正草案,討論熱烈,不過最終以朝野無共識收場,將延期再議。

房屋稅條例在2014年修改,針對非自住之住家用稅率提高至1.5~3.6%,希望以調高稅率來抑制囤房,並維護租稅公平,並由中央授權地方政府開徵,但多年來,極少數縣市課徵高稅率,且全台房租及房價持續上揚,我認為,看起來囤房稅推行的成效不彰。

▲▼北屯房市鳥瞰。(圖/記者陳筱惠攝)

▲課了重稅,房價卻不是這樣跌?(圖/記者陳筱惠攝)

在六都中僅台北市在3戶以上每戶按3.6%稅率課稅,但是否有利於抑制房價實難判別,以台北市為例,近年房價有感下修是2016年,關鍵在於先前央行的房市管制,以及房地合一所得稅實施的影響,造成市場交易急凍,缺乏買盤支撐,賣方讓價求售,造成平均房價下修。

再以住宅類別觀察,價格下跌的住宅以高單價,或短時間價格翻漲的重劃區住宅為多。一般住宅的價格並未崩跌,且這情況不只在實施囤房稅的台北地區,新北市、台中市房價走勢也如出一轍,顯見,對於交易量及房價有效抑制的關鍵在於貸款成數、利率以及交易稅制,且深受影響的會是高價住宅及案量大、漲價兇的重劃區,但這些住宅未必是普遍自住者想要購屋的類型或區域。

▲▼ 囤房表格

▲細部探究有多少人囤房,到底誰囤房?

再細部探究有多少人囤房,依據內政部統計2020年年底國內自然人及法人持有住宅之數據,全國有555.79萬位自然人擁有住宅,其中擁有4房以上者共8.09萬人,佔全體擁住宅自然人的1.46%,在法人的部分,全國有11.24萬個法人擁有住宅,其中擁有4房以上的法人共1.34萬個,佔比高達11.96%。

數據顯示,自然人擁多房的比例低,因此也有人認為,若針對這8.09萬擁4房以上的自然人實施囤房重稅,影響的對象少,反而可以在傷害最小的範圍,達到抑制囤房稅應有的效果。

▲▼北屯房市鳥瞰。(圖/記者陳筱惠攝)

▲借鏡南韓的經驗,政府下重手打房最後,竟出現反效果,示意圖。(圖/記者陳筱惠攝)

我認為,加重自然人的稅率,是否能將其多出的房屋,釋出至租屋及售屋市場,難以斷定。

首先,以有能力擁多房的高資產族群而言,其看重資產長期價值及穩定性,持有稅率增加2%~5%未必有促使其釋出房屋的效果,其次,有些擁多房的來源並非買賣,而是繼承,且這些繼承而來的房屋,可能過於老舊或地處偏遠,就算釋出也難找到承租人或買方。

放眼國際,借鏡南韓的經驗,政府下重手打房最後,竟出現反效果,房價及房租展現驚人漲勢,由於人心難以預測、市場尤其機制,單純從稅制、貸款條件上拉高或降低數字,未深入探討國人習性、區域落差,不但達不到預期結果,還可能適得其反!

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系
經歷: 信義房屋鑑價部
現職:《大家房屋》企劃研究室副理

關鍵字:大家房屋囤房稅 房地合一 房價南韓

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