陳炳辰/報復性買盤報復誰? 有殼族繳貸當心快樂缺氧

▲▼北屯房市鳥瞰 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲微解封之際,解封曙光已現,利率依舊偏低下,推升房市價量的可能性增高。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰

微解封之際,報復性買房暗潮洶湧,事實上在過去兩個月疫情嚴峻階段,相較中古屋社區幾乎無法帶看,新屋、預售屋反倒有少量的預約,且順利成交,而在疫情較輕微的房市熱區,如新竹縣市,亦傳出都有預售交易量體,不少新案持續請已付訂金,或曾賞屋的客戶簽訂契約,簽約狀態相當不錯,並不似表面來的糟糕。

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觀察眼下初登場的微解封情勢,利率維持低檔,經濟也非全面復甦下,房地產還是投資最好選項,借鏡國外情勢也是如此,美、歐均出現房市熱潮,國內偏屬積極的銀行房貸業務並未停歇,像是貸款可來到9成,或是延長貸款年限至40年、拉長寬限期等,依舊是孕育房市走夯的溫床。

羊毛出在羊身上,一旦申貸成功就是面對現實的開始,以貸款1000萬元來估算,若為貸款9成方案,還款期限為20年,用年利率1.36%計算,每個月需還高達近5萬元的房貸,等於要超過10萬元以上的月薪收入,才能讓房貸支出壓低在所得的1/2~1/3,以顧及生活品質,其實並不符合目前低薪、高物價年代的潮流。

▲銀行業建議「買房看能力」,月付房貸應小於家庭收入四成。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

▲民眾在考量貸款方案上可得算仔細,免得快樂築巢圓夢,卻將是逐步被房貸掐死的缺氧開始。(圖/取自免費圖庫Pixabay)

再論及階段式房貸還款方案,簡單來說就是拉長寬限期,同樣以前述貸款金額、利率來說,貸款年限為30年,該狀況在10年內約是1到2萬元的房貸,之後需上繳超過4萬元的房貸,將是相當有感的倍增還款壓力,考量物價狂漲而薪資不漲的態勢,有意使用該方案的民眾同樣得衡量,是否有把握在10年後賺取每月近10萬元的薪資,以兼顧生活品質,否則斷頭的危險機率大增。

又以同一條件計算,還完整30年的貸款,階段式方案比起一般本金利息攤還方案多繳了近35萬元,也比寬限期2年多繳超過20萬元,雖然等於1年多繳約1萬多元,還是有點溫水煮青蛙的意味,已經不斷繳給銀行利息的民眾是否不計較,得視個人價值觀而定。

▲▼ 買房,壓力,房貸,期數,信義房屋 。(圖/記者林裕豐攝)

▲在與銀行長期借貸下,一來一往到底為誰辛苦為誰忙?(圖/記者林裕豐攝)

其實若以自住角度來看,要是非投資大筆金錢的理財專家,不論房貸利率高低,不少購屋族都已有存到一定積蓄提前還款的意識,這不單純是無債一身輕的心理狀態,而是在於當初買房好不容易議下來的一兩成價格,在與銀行長期借貸下,等於又把這些錢繳給銀行當利息,特別是省吃儉用的獨立購屋族群,一來一往到底為誰辛苦為誰忙?

疫苗逐步加快施打腳步,解封曙光已現,利率依舊偏低下,推升房市價量的可能性增高,正摩拳擦掌的民眾在考量貸款方案上可得算仔細,免得快樂築巢圓夢,卻將是逐步被房貸掐死的缺氧開始。

►陳炳辰小檔案

現職:全球居不動產情報室總監

專長:不動產市場分析

經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理

學歷:台北大學社會學研究所

關鍵字:快樂缺氧房市疫情房貸預售中古屋有殼族

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