危老改建不嫌小 北市55%申請基地在巷弄內

▲▼ 房市空景           。(圖/記者林裕豐攝)

▲台北市統計核准的559案危老改建之中,有高達55%的改建案門牌都在巷弄內。(圖/記者林裕豐攝)

記者林裕豐/台北報導

台北市住宅老化速度快速,危老改建流程快,除了大馬路邊的基地,就連巷弄內的老宅也積極申請,統計核准的559案之中,有高達55%的改建案門牌都在巷弄內,專家分析,巷弄內的基地通常面積較小,不過50坪以下的基地面積,平均也可爭取到24%容積獎勵,讓北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來。

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台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店,因為所有權人單一,不僅沒有複雜的整合問題,參與危老改建還可以獲得40%的容積獎勵,因此申請狀況相當踴躍,

統計台北市建管處公布的危老資料,50坪以下的基地面積,平均可爭取到24%容積獎勵、100坪以上則平均可以爭取到36%的獎勵。

不過,有一半通過審核的個案都處於巷弄之內,顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果,不過受限於基地面積等因素,小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件,因此平均申請到的容積獎勵較低。

目前已核准的559件重建計畫案中,有249件獲得容積獎勵最高上限40%(即獎勵法定容積30%,外加時程獎勵10%);申請容積獎勵平均為33.48%;最低申請容積獎勵值為8%。

台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半,除住宅老舊改建需求殷切外,與參與者的意願也有顯著關係,通常大馬路邊1樓店效較強,但改建前後價值增值效益有限,因此屋主參與的意願也會受到影響,不過巷弄內的1樓通常店面效益較弱,反倒比大馬路的1樓店面更有機會整合。

▲▼             。(圖/記者林裕豐攝)

▲台北市核准危老案件相關統計。(圖/業者提供)

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益,不過並非所有區域都能受惠,主要因為台北市房價水準較高,二方面巷弄內的小面積開發,造價成本都會比大面積開發的成本高上許多,若是北市以外的小巷弄,開發商進去整合的意願都會相對低落。

《住展》雜誌研發長何世昌分析,危老重建雖需100%所有權人同意,但因容積獎勵明確且好拿,即使小基地也能拿到不少容積獎勵,因此讓建商與屋主都趨之若騖。不過,屋主要特別留意,有些業者想藉此發老屋重建財,但本身財力有限、缺乏推案實績、甚至缺乏信譽可考,卻以亂槍打鳥的方式與屋主談重建,屋主最好慎選業者,以免重建不成反鬧出糾紛。

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關鍵字:50坪危老改建巷弄信義房屋

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