黃舒衛/房市短期難降溫 慎防短、中、長期三風險

▲▼   施工          。(圖/記者林裕豐攝)

▲市場的熱錢仍多,尋找安全港停泊資金的需求仍旺,因此作為實體資產的房地產,短期難降溫。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

2021年固然是疫情深鎖國境的一年,但是全球貨幣超發的後座力、史上最低的利率環境所創造的資金行情,再加上供應鏈重組所注入的結構性翻轉題材,都進一步扭曲斷鍊、通膨形成的成本飛漲現象,使全台房市出現土地、住宅、預售推案、商用不動產交易全面性價量翻揚、跳空締造新高紀錄的榮景。

《地產詹哥老實說》S2EP50/吾疆condo爆紅!名人住戶還有他們 有錢人選豪宅共通點曝光

展望2022年,2021年的浪潮餘波盪漾,因為從2020年第二季以來,每月雙位數的貨幣供給年增率,一年半的時間就增生將近6兆的存款餘額,即便美國計畫在今年第二季之前QE退場,但留在市場的熱錢仍多,尋找安全港停泊資金的需求仍旺,因此作為實體資產的房地產,短期難降溫,惟產品、區域會已經開始輪動,未來應重視「政策」、「通膨」、「長鞭效應」三個短、中、長風險。

其中,關鍵在預售屋市場。

不可否認,台灣正面臨30年來最大的經濟、社會資源重分配的轉型過程。科技投資布局新產業聚落,再搭配充沛的建築開發資金、重劃區土地、公共建設,2020年全台工業、倉儲建照申請面積創下300萬坪的歷史紀錄,較過去大增3成以上,也為人口南遷的強大動能背書,因此近兩年住宅建照申請量都上衝16萬戶,是1994年以來的新高,等於保證連續2年潛在的建案推案量都能達1.5兆以上的天量。

相對來看,區域現貨市場的僵固、貧瘠,的確給了預售市場絕佳機會。

住宅新成屋供給量因為生產時間的落差,過去3年每年都壓在10萬戶以下,市場現貨供給遠遠落後於市場鼓譟不已的需求,便宜、海量的資金自然就堂而皇之轉進入手門檻低、容易開槓桿、充滿未來題材、管制鬆散的預售市場尋求機會。

除了自用客要及早進場鎖住成本,避免鈔票越來越薄的實質購買力縮水恐慌之外,更重要的是部分投資客化身市場黃牛,只須少少定金、簽約金就能把預售屋當成買空、賣空,玩當沖、賺價差的投資工具操作。只要交屋日之前,搭上線、揪對團,搶房的主旋律不停,出場無虞就能輕鬆獲利。

即便央行一年多來針對房市的4波選擇性信用管制措施,但投資客壓根不想變成屋主,管他第二屋、第三屋,只要不交屋都沒事,因此對投資客來說,限貸管制就如同處在平行宇宙。而財政部及內政部的2個2.0上路,更進一步建立投資預售屋有登錄、有課稅的合法性、正當性,使房地產的商品性格被完全鞏固,當然衍生更多理直氣壯操作、炒作市場的扭曲行徑。

有鑑於此,內政部去年12月祭出針對預售屋換約等5項打炒房措施,如果順利修法,則最嚴峻的情境下,將在今年七月全面實施。惟各方意見紛雜,疫情發展反覆,再加上年底尚有地方大選的變數,所以抱持僥倖心態的亦不在少數。然而從近期主管機關、地方政府嚴肅監理、持續加碼的態勢來看,即便修法在未定之天,但政策宣示的方向明確,已誘發市場開始出現避風頭、求換約、搶獲利的跡象。

▲▼   施工          。(圖/記者林裕豐攝)

▲工料成本暴增,再加上市場對於價量的追逐,使成本風險暴增。(圖/記者林裕豐攝)

對買方來說,市況供不應求,勢必加價以求,這是典型的賣方市場,但未來如果不准預售屋換約,又限制私法人購置住宅,則遊戲規則變更、供需優勢易位,雖然資金行情不死,但賣方要特別留意即便價漲也下不了車,直送限貸衝擊,甚至綁定5年不得出售的窘況。

建築開發業更要審慎面對通膨自我實現以及長鞭效應的風險。前者是連3年土地投資額都上衝3000億,併同工料成本暴增,再加上市場對於價量的追逐,使成本風險暴增,目前營造端已出現「增收不增利」的現象。後者則是未來只要需求端一放緩,或是通膨恐慌的警報戒除,則建商的超額投資及超高成本將面臨去化、轉嫁困難的危機,回顧過往市場修正甚至本土性金融風暴的成因及關連性來看,特別值得注意。

►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

《地產詹哥老實說》S2EP50/吾疆condo爆紅!名人住戶還有他們 有錢人選豪宅共通點曝光
 

關鍵字:房價黃舒衛利息2022展望

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

路透社:中國4月房地產銷售「創12年來最大跌幅」

受到監管、COVID-19(2019冠狀病毒疾病)疫情等因素影響,中國4月分房地產銷售額年減46.6%,創下2010年以來最大跌幅。

1小時前

溫哥華房市轉折! 房價上半年猛掉15%

加拿大溫哥華的房市成長出現轉捩點,當地的房地產經紀人薩瑞次基(Steve Saretsky)舉出一個具體的例子,高貴林(又稱蟠龍山莊,Westwood Plateau)一間本月賣出去的房產,成交價格已比附近幾個月前售出的房產價格還要低上15%。

3小時前

「2房含車位」很稀有 新北哥困惑了!內行揭原因:才不賣你

「目前房市2房含車稀有?」一名男網友透露,最近想找新店的兩房含車位的物件,無奈房仲直言「很稀有」,讓原PO頓時摸不著頭緒。文章曝光後,內行直呼「土地稀有,車位數量不足時,你覺得車位會優先配給兩房還三房還更多房?」

5小時前

民怨社宅「看得到租不到」 高雄將取消家庭年所得上限

高雄市近2年加快規劃社宅的腳步,目前規劃、發包、施工中的社宅逾1萬戶,不過許多人表示數量之外,租金的合理性也需要調整,高市府近日則啟動社宅出租辦法的修法程序,取消家庭年所得115萬元上限,只要家庭平均每人每月最低生活費在3.5倍以下就具備申請資格。

5小時前

信義大方配息2.8元創4年新高 估下半年交易量再回正軌

信義房屋(9940)今(19日)召開股東會,承認去年合併營收187.9億元,年增43.8%,EPS(每股純益)3.19元,並通過配發現金股利2.8元。信義房屋表示,今年由於疫情升溫,來客數量和整體帶看量確實受到影響,但下半年剛性需求有望帶動交易量回正軌。

5小時前

《天下》2000大企業調查 信義房屋連續28年房仲業第一

《天下雜誌》「2000大企業調查」結果出爐,信義房屋連續28年在房屋仲介類拿到第一名。信義房屋長期在該調查中穩坐房仲業龍頭,即便近年房市難免受到疫情干擾,但透過持續推動數位轉型、凈零永續、在地經濟等面向,堅持企業社會責任且不斷創新,有效提升組織韌性,故能不斷名列前茅。

5小時前

每坪超過520萬!大陸房市低迷「富人天價入手豪宅」成交價創紀錄

大陸樓市低谷徘徊,富豪乘機搶市。綜合陸媒報導,北京一套頂級豪宅拍出每平方公尺36萬元人民幣(約每坪新台幣525萬元)的天價。

5小時前

他提「第二戶限貸令」配套方案 示警:貿然推行恐傷及無辜

政府自去年以來接連出手打房,其中央行近期更可能推出「第二戶限貸令」,外界擔憂將殃及一般購屋族群。學者認為,政府行使打房政策時,應顧及經濟與一般購屋民眾需求,需有「落日條款」或其他配套措施,才不會傷及無辜。

6小時前

彰化第2座社宅「落腳員林市」 預計2026年完工

國家住都中心在彰化市先是在彰師大旁規劃了275戶的社會住宅「學士安居」,今年又要在彰化推出第2案社會住宅—「靜修好室」,這次社會住宅選定的地點在員林市,將提供約180戶的居住需求,預計2026年完工,已公開上網招標。

6小時前

沙鹿破爛車庫屋成交7461萬被笑翻 土開曝:根本撿到寶

位於沙鹿斗潭路上,一間看似破爛的舊車庫,根據實價登錄揭露,這間屋齡48年的鐵皮車庫,竟出現7461萬元天價交易紀錄,不過資深土地開發人員一眼看出其中端倪,直呼:「這價格根本撿到寶!」

8小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響