黃舒衛/房市短期難降溫 慎防短、中、長期三風險

▲▼   施工          。(圖/記者林裕豐攝)

▲市場的熱錢仍多,尋找安全港停泊資金的需求仍旺,因此作為實體資產的房地產,短期難降溫。(圖/記者林裕豐攝)

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

2021年固然是疫情深鎖國境的一年,但是全球貨幣超發的後座力、史上最低的利率環境所創造的資金行情,再加上供應鏈重組所注入的結構性翻轉題材,都進一步扭曲斷鍊、通膨形成的成本飛漲現象,使全台房市出現土地、住宅、預售推案、商用不動產交易全面性價量翻揚、跳空締造新高紀錄的榮景。

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展望2022年,2021年的浪潮餘波盪漾,因為從2020年第二季以來,每月雙位數的貨幣供給年增率,一年半的時間就增生將近6兆的存款餘額,即便美國計畫在今年第二季之前QE退場,但留在市場的熱錢仍多,尋找安全港停泊資金的需求仍旺,因此作為實體資產的房地產,短期難降溫,惟產品、區域會已經開始輪動,未來應重視「政策」、「通膨」、「長鞭效應」三個短、中、長風險。

其中,關鍵在預售屋市場。

不可否認,台灣正面臨30年來最大的經濟、社會資源重分配的轉型過程。科技投資布局新產業聚落,再搭配充沛的建築開發資金、重劃區土地、公共建設,2020年全台工業、倉儲建照申請面積創下300萬坪的歷史紀錄,較過去大增3成以上,也為人口南遷的強大動能背書,因此近兩年住宅建照申請量都上衝16萬戶,是1994年以來的新高,等於保證連續2年潛在的建案推案量都能達1.5兆以上的天量。

相對來看,區域現貨市場的僵固、貧瘠,的確給了預售市場絕佳機會。

住宅新成屋供給量因為生產時間的落差,過去3年每年都壓在10萬戶以下,市場現貨供給遠遠落後於市場鼓譟不已的需求,便宜、海量的資金自然就堂而皇之轉進入手門檻低、容易開槓桿、充滿未來題材、管制鬆散的預售市場尋求機會。

除了自用客要及早進場鎖住成本,避免鈔票越來越薄的實質購買力縮水恐慌之外,更重要的是部分投資客化身市場黃牛,只須少少定金、簽約金就能把預售屋當成買空、賣空,玩當沖、賺價差的投資工具操作。只要交屋日之前,搭上線、揪對團,搶房的主旋律不停,出場無虞就能輕鬆獲利。

即便央行一年多來針對房市的4波選擇性信用管制措施,但投資客壓根不想變成屋主,管他第二屋、第三屋,只要不交屋都沒事,因此對投資客來說,限貸管制就如同處在平行宇宙。而財政部及內政部的2個2.0上路,更進一步建立投資預售屋有登錄、有課稅的合法性、正當性,使房地產的商品性格被完全鞏固,當然衍生更多理直氣壯操作、炒作市場的扭曲行徑。

有鑑於此,內政部去年12月祭出針對預售屋換約等5項打炒房措施,如果順利修法,則最嚴峻的情境下,將在今年七月全面實施。惟各方意見紛雜,疫情發展反覆,再加上年底尚有地方大選的變數,所以抱持僥倖心態的亦不在少數。然而從近期主管機關、地方政府嚴肅監理、持續加碼的態勢來看,即便修法在未定之天,但政策宣示的方向明確,已誘發市場開始出現避風頭、求換約、搶獲利的跡象。

▲▼   施工          。(圖/記者林裕豐攝)

▲工料成本暴增,再加上市場對於價量的追逐,使成本風險暴增。(圖/記者林裕豐攝)

對買方來說,市況供不應求,勢必加價以求,這是典型的賣方市場,但未來如果不准預售屋換約,又限制私法人購置住宅,則遊戲規則變更、供需優勢易位,雖然資金行情不死,但賣方要特別留意即便價漲也下不了車,直送限貸衝擊,甚至綁定5年不得出售的窘況。

建築開發業更要審慎面對通膨自我實現以及長鞭效應的風險。前者是連3年土地投資額都上衝3000億,併同工料成本暴增,再加上市場對於價量的追逐,使成本風險暴增,目前營造端已出現「增收不增利」的現象。後者則是未來只要需求端一放緩,或是通膨恐慌的警報戒除,則建商的超額投資及超高成本將面臨去化、轉嫁困難的危機,回顧過往市場修正甚至本土性金融風暴的成因及關連性來看,特別值得注意。

►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

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關鍵字:房價黃舒衛利息2022展望

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