陸敬民/「供不應求」是假象 竹科房價飆漲大解密

▲聯電、竹科。(圖/記者陳凱力攝)

▲新竹近年房價飆漲迅速,也讓人見識到竹科人的收入實力。(圖/記者陳凱力攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

新竹房市這1年半以來經過主流媒體鋪天蓋地的報導,讓全國人民重新認識竹科人高收入的事實,但也讓民眾產生「新竹房價高是因為竹科人收入高」、「新竹房子供不應求所以漲價」等誤解,但這是只知其一不知其二的想法。

事實上,在新竹房價還沒有開始飆漲的2年以前,竹科人的收入就已經很高了,如果我們以2020年作為分水嶺,在2020年前新竹的房價平穩、健康,呈現緩漲的格局,沒有追買也沒有搶購,直到2020年之後才開始出現這類失控的狀況,因此新竹房價暴漲並非因為竹科人收入高,供不應求更是結果而非原因。

2019年新竹房價就已經有蠢蠢欲動的感覺,特別部分上市櫃建商緊鄰竹科的建案,開始祭出「低首付」策略,搭配低總價的產品吸引投資客,但這當中包藏了「高單價」的成分,畢竟這些建案動輒400~500戶,甚至有的700~800戶,若賣高總價難以去化,以低總價偷渡高單價還賣得動,於是就吸引了大批的投資客蜂擁進場,甚至帶動新竹的「菜籃族投資客」也來購買。

這些竹科的「菜籃族投資客」普遍有種心態,就是自住可以、賣掉也行,要持有到交屋或是有利頭就賣掉都是選項,加上當時還沒有種種打炒房措施、也沒有房地合一2.0稅制,更沒有禁止預售屋換約,這樣的「菜籃族投資客」就愈來愈多,可說是新竹房價暴漲的「濫觴」。

▲▼新竹關埔重劃區,新竹房市,新竹關新路,新竹公園,新竹關埔公園,新竹大樓,新竹電梯大樓。(圖/記者張菱育攝)

▲「關新路經驗」被一路複製到新竹其他區域,帶動蛋白、蛋殼區房價也跟漲。(圖/資料照片)

而所謂的「關新路經驗」更是讓投資客知道,原來「鎖貨可以帶動價漲」,新竹的關新里里民的所得中位數是全台最高,也就是全台最有錢的里,而關新路就在關新里,從台鐵車站到光復路這段短短600米的距離(扣除公園只剩200米),新推案竟然就被投資盤一掃而空,貨源被鎖死的狀況下,價格就變得很好操控,這也讓區段房價站上高標,並持續創下新高。

接著「關新路經驗」被複製到介壽段重劃區,當時4個建商的5個建案單價都在28~36萬元,竟在短時間內被掃空,緊接著這套經驗又擴大複製到竹北精華區。建案就不斷重複「接待中心、中人、投資客、完銷」這樣的步驟,讓自住的恐慌性買盤出籠,導致新竹連蛋白、蛋殼區房價都補漲。

而建案這樣子的操作,還得要外部因素配合演出,在美中貿易戰、通膨等外部因素環境下,民眾擔心台幣貶值,就會想買具有保值、增值效應的產品,錢就不斷湧進房市。

疫情肆虐的這段時間建案也開始大搞「預約制」,但這種預約跟民眾預約餐廳吃飯大不相同,公平性令人質疑,民眾預約看屋之後只能等通知,先刺激一波恐慌性買盤,預約不到的人更恐慌,連原本不急著買房的消費者都因為擔心房價飆漲而進場,刺激假性需求出籠,價格就一直往上拉,最後造成「供不應求」的結果。

不過新竹這樣的操作模式放到外縣市未必適用,由於新竹的買盤以園區客族群佔大多數,買方同質性高,這個圈子很小、好壞口碑傳播很快,因此只要建案一開始賣得好,往往就能順銷到最後,一開始如果賣不好,接下來可能就累了,建案為了確保案子一開始就有好成績,大量仰賴投資客及中人,也造成了房價飆漲、進而供不應求的結果。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業

經歷:《自由時報》房地產記者

現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民名家專欄竹科房價飆漲供不應求菜籃族投資客關新路經驗鎖貨預約制

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

人口銳減 研究預測:2100年美國半數城市淪「鬼城」

美國芝加哥伊利諾伊大學一項研究針對過去20年美國城市人口趨勢進行調查,並以此推測未來80年之後的樣貌,結果發現,到了2100年,美國近3萬個城鎮會有近半數出現人口下降,屆時將淪為「鬼城」( ghost town)。

17分鐘前

橫濱連7年蟬聯冠軍!日青年票選「宜居城鎮」 關注租金與生活機能

日本東京都23區去年公寓平均售價首度突破1億日圓,住在首都圈生活大不易,住宅情報網站針對1都4縣「最想居住的市鎮」(依據車站等商圈)向民眾進行調查,結果顯示橫濱已經連續7年蟬聯冠軍寶座,而儘管住宅價格不斷上漲,但住宅價格相對合理的市鎮在排行上也逐漸受到歡迎。

1小時前

他租屋是台水台電!「1電器漏檢查」電費飆到4千↑:怎和房東開口

租房時不僅要留意格局、生活機能,也要看看屋內電器,否則入住後悔也來不及。一名網友就說,先前搬家比較趕,只有確定是台水台電就簽約了,結果住進去才發現冷氣是定頻的,非常老舊且吃電,想請房東幫忙換成變頻冷氣,但不知道該怎麼開口,於是想請教其他的網友。

1小時前

婆婆嫌沒嫁妝「二嫂有車」!她忍3年大反轉 網見身家:千萬別說

「別再說客家人的壞話了」!有名媳婦透露,剛嫁去婆家時沒帶嫁妝,婆婆為此很看不起她,駡她爸爸是客家人很摳,甚至還不時拿二嫂的嫁妝跟她比較,豈料後來二嫂把婆婆的房子敗掉,原PO嫁去3年後,爸爸送她1間房,不僅如此還分配2間房子讓她可以繼承。對此,原PO也不禁想問婆婆,到底是哪個媳婦好?

2小時前

浴室2設備想網購! 過來人全勸「台灣買」:不要賭

網路購物越來越方便,不少商家的商品價格比實體店划算、款式也多元,吸引許多民眾上網消費。一名網友日前表示,想要在淘寶購買衛浴設備,例如浴霸和鏡子,不知道大家有沒有推薦款式和品牌?吸引許多網友留言,「需要用到電的東西都不建議淘」、「我聽過鏡子寄四次破四次的..不要賭...」、「產品瑕疵不考慮的話才網購」。

2小時前

噴光存款買房後悔「每天都像被掏空」 他8年後賣掉!結局曝光

房價越來越高,經常要用多年積蓄才買得起,就有網友好奇,買房後真的會比較開心嗎?會覺得心裡很踏實,不用再看房東臉色,也不用再把錢繳給房東,自己就是房子的主人,還是會覺得被掏空,存款都拿去買房了,一夕之間戶頭歸零,貼文掀起討論,釣出一名網友分享買房又賣掉的經驗。

3小時前

國揚188億標下「左營高鐵科技之心」 估創商辦價新高

總投資金額188億元的「左營高鐵科技之心」公辦都更案,28日公布評選結果,國揚實業獲選為最優申請人,國揚將投資188億元,透過高鐵、臺鐵及捷運3鐵共構的TOD大眾運輸優勢,打造北高雄交通新門戶,專家預計,未來新商辦地板價可望5字頭起跳,創高雄新高。

4小時前

營建股指數再創高 信義:市場資金對房市「看法樂觀」

營建類股指數再寫新高,今年上漲14%,比大盤還強。信義房屋專家表示,《平均地權條例》利空淡化,又有新青安帶動,去年下半年開始房市交易量增,「營建股指數從11月開始走升,如今再創新高,也反映市場資金對房地景氣看法偏樂觀。」

5小時前

空房想給姊姊住「要收房租嗎?」 一票點出1問題:錢不是重點

家人遇到麻煩該出手幫忙嗎?一名女網友表示,姊姊一家日前遇到一些問題,需要找新的租屋處,剛好她和老公手上有一間空著的房子,但讓她傷腦筋的是,她不想收房租,可是老公覺得多少要收一點,不知道該怎麼做,只好PO文求助。網友看到後指出,「房租一定要收」、「除了錢,還有住多久的問題」。

5小時前

南屯廢棄木業、紡織工廠變身 建商吃下蓋住宅賣破5字頭

機能成熟的精華地段,向來是台中危老重建熱區,其中承載大面積、歷史回憶的廢棄廠房,更是吸引建商介入,位於南屯區黎民路二段上的木業工廠,等待建照期間,建商也在原地舉辦文化特展,紀念南屯建屯300年重要時刻。

5小時前

讀者迴響