陸敬民/「供不應求」是假象 竹科房價飆漲大解密

▲聯電、竹科。(圖/記者陳凱力攝)

▲新竹近年房價飆漲迅速,也讓人見識到竹科人的收入實力。(圖/記者陳凱力攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

新竹房市這1年半以來經過主流媒體鋪天蓋地的報導,讓全國人民重新認識竹科人高收入的事實,但也讓民眾產生「新竹房價高是因為竹科人收入高」、「新竹房子供不應求所以漲價」等誤解,但這是只知其一不知其二的想法。

事實上,在新竹房價還沒有開始飆漲的2年以前,竹科人的收入就已經很高了,如果我們以2020年作為分水嶺,在2020年前新竹的房價平穩、健康,呈現緩漲的格局,沒有追買也沒有搶購,直到2020年之後才開始出現這類失控的狀況,因此新竹房價暴漲並非因為竹科人收入高,供不應求更是結果而非原因。

2019年新竹房價就已經有蠢蠢欲動的感覺,特別部分上市櫃建商緊鄰竹科的建案,開始祭出「低首付」策略,搭配低總價的產品吸引投資客,但這當中包藏了「高單價」的成分,畢竟這些建案動輒400~500戶,甚至有的700~800戶,若賣高總價難以去化,以低總價偷渡高單價還賣得動,於是就吸引了大批的投資客蜂擁進場,甚至帶動新竹的「菜籃族投資客」也來購買。

這些竹科的「菜籃族投資客」普遍有種心態,就是自住可以、賣掉也行,要持有到交屋或是有利頭就賣掉都是選項,加上當時還沒有種種打炒房措施、也沒有房地合一2.0稅制,更沒有禁止預售屋換約,這樣的「菜籃族投資客」就愈來愈多,可說是新竹房價暴漲的「濫觴」。

▲▼新竹關埔重劃區,新竹房市,新竹關新路,新竹公園,新竹關埔公園,新竹大樓,新竹電梯大樓。(圖/記者張菱育攝)

▲「關新路經驗」被一路複製到新竹其他區域,帶動蛋白、蛋殼區房價也跟漲。(圖/資料照片)

而所謂的「關新路經驗」更是讓投資客知道,原來「鎖貨可以帶動價漲」,新竹的關新里里民的所得中位數是全台最高,也就是全台最有錢的里,而關新路就在關新里,從台鐵車站到光復路這段短短600米的距離(扣除公園只剩200米),新推案竟然就被投資盤一掃而空,貨源被鎖死的狀況下,價格就變得很好操控,這也讓區段房價站上高標,並持續創下新高。

接著「關新路經驗」被複製到介壽段重劃區,當時4個建商的5個建案單價都在28~36萬元,竟在短時間內被掃空,緊接著這套經驗又擴大複製到竹北精華區。建案就不斷重複「接待中心、中人、投資客、完銷」這樣的步驟,讓自住的恐慌性買盤出籠,導致新竹連蛋白、蛋殼區房價都補漲。

而建案這樣子的操作,還得要外部因素配合演出,在美中貿易戰、通膨等外部因素環境下,民眾擔心台幣貶值,就會想買具有保值、增值效應的產品,錢就不斷湧進房市。

疫情肆虐的這段時間建案也開始大搞「預約制」,但這種預約跟民眾預約餐廳吃飯大不相同,公平性令人質疑,民眾預約看屋之後只能等通知,先刺激一波恐慌性買盤,預約不到的人更恐慌,連原本不急著買房的消費者都因為擔心房價飆漲而進場,刺激假性需求出籠,價格就一直往上拉,最後造成「供不應求」的結果。

不過新竹這樣的操作模式放到外縣市未必適用,由於新竹的買盤以園區客族群佔大多數,買方同質性高,這個圈子很小、好壞口碑傳播很快,因此只要建案一開始賣得好,往往就能順銷到最後,一開始如果賣不好,接下來可能就累了,建案為了確保案子一開始就有好成績,大量仰賴投資客及中人,也造成了房價飆漲、進而供不應求的結果。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業

經歷:《自由時報》房地產記者

現職:《住宅週報》社長

關鍵字:陸敬民名家專欄竹科房價飆漲供不應求菜籃族投資客關新路經驗鎖貨預約制

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