郎美囡/不動產高票房主因消失 六都房價續漲有難度

▲▼新北市板橋區新板特區房市配圖。(圖/記者湯興漢攝)

▲六都房市自去年以來受大環境因素影響,皆有不少漲幅。(圖/記者湯興漢攝)

文/《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡

這兩年房價漲勢猛烈,儘管政府連發打房政策,觀察各都房價指數仍一路上揚,台北市今年4月住宅價格指數114.11,跟去年同期相比上升了6.45%,新北市近期公布第一季住宅價格指數,樹林、三峽、鶯歌年漲13%,且房價連續上漲15個月,幾乎各機構統計數據、各區域的房價走勢都是一路上揚。

《地產詹哥老實說》S2EP83/買房買到「蛋盒區」不得翻身? 一招看清真假蛋黃區

回顧COVID-19剛侵入台灣引發恐慌時,許多民眾認為房價會因這不可預期的疫情災難而雪崩式下跌,但有另一派說法指出,依據2003年SARS經驗,房價不但不走跌,還有可能上漲。

確實,SARS之後雖有小段時間房價下修,但小跌之後2005年房價便扶搖直上,房價上衝列車途中遇到2008年金融海嘯也未回檔,一直到2016年房地合一稅上路,隔年房價才顯著下修,但下跌幅度遠小於SARS之後的漲幅,且2018年房市價量開始谷底回升。

觀察這波疫情之後(2020及2021年)支撐房價上揚的因素,與1988年「台灣錢淹腳目」的年代有三個雷同之處,首先是熱錢湧入,這次疫情之後各國為刺激經濟,執行貨幣寬鬆政策,且這兩個期間台幣對美元升值,更加促進熱錢流至國內。再者,股市狂漲,在股票市場的獲利再轉往不動產市場,呈現股市、房市共榮景象。

除此之外,房貸利率低也是重要關鍵,1988年利率約6%,雖然以現在的角度來看很高,但在1980年代的利率是上看12%,而到了2009年以後,房貸利率幾乎都在2%以下,運用貸款財務槓桿來投資買房的交易大幅拉升。

當然,房價飆漲後政府必定出手大力打房,央行的選擇性信用管制幾乎是價格上升之後的標準作業程序,這次央行房市管制的作用不大,實價登錄及房地合一都改版2.0上線,依然拉不住市場交易。

但是央行今年升息之後買氣明顯轉弱,股市也下崩,各國開始執行貨幣緊縮,因此熱錢少了,前兩年締造不動產市場高票房的三大主因都開始消失,如今挺住新案價格的是工料上漲、物價上揚,不過,面對各國政治角力、經濟衰退,房價要再向上挺進,怕是欲振乏力了。

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▼《大家房屋》企劃研究室副理郎美囡。

▲▼《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:《大家房屋》企劃研究室副理

關鍵字:房市房價六都房價指數住宅價格打房炒房打炒房房貸大家房屋大家房屋企劃研究室副理郎美囡

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