柬埔寨曾是「海外包租公」首選　現在房價狂跌逾2成！崩盤真相曝

▲柬埔寨市區街道。（圖／記者許靖騏攝，下同）

文／黃健誠／今周刊

近期柬埔寨因為詐騙案成為媒體熱議焦點，從拐騙台灣人到摘除器官的消息不斷在新聞中出現，讓柬埔寨這個國家，在不少人的心中留下陰影，人人聞之色變。

不過在幾年前，房市海外投資曾掀起一陣風潮，從一開始的美國、日本到馬來西亞、泰國，最後再到柬埔寨，台灣有許多人想成為跨國包租公，前仆後繼前往海外投資房市，柬埔寨金邊成為熱門投資標的，炒作讓當地房市一度高漲。

柬埔寨成東南亞投資首選　今年房價卻狂跌近兩成

柬埔寨從2011年至2019年間，每年平均經濟成長率高達7.2%，外資看準這顆東南亞寶石，紛紛搶進投資，金邊因此多了許多外國白領階級對於住宅的需求，吸引為數眾多的投資客前往投資房地產，不過，在2020年以後受疫情嚴重衝擊經濟，讓當地房市受到影響。

根據國際房地產調查網站《Global Property Guide》統計，今年（2022）第一季柬埔寨金邊高級公寓的平均價格，年跌幅高達19.15%，而且未來房市可能還會持續降溫。

過去，台灣不少人前往海外投資房地產，住商不動產企研室經理徐佳馨指出，海外房市投資風潮早在2010年以前開始興起至今，一開始業者鼓吹投資日本、美國等房地產，直到2013年時，因為台灣房地產開始沒什麼利潤，更多人選擇往海外投資，像是馬來西亞等東南亞國家。

直到馬來西亞房地產價格走升之後，這股海外房市投資風潮又開始轉往柬埔寨，其主要原因除了該國經濟成長強勁外，還有人口紅利，再加上當地投資多以美元計價，對外資相當友善，因此一度成為海外投資首選。

徐佳馨說，從2013年後，台灣許多業者鼓吹赴柬埔寨投資房市，甚至還有不少「代理商」，因為投資者並不在當地生活，僅依靠單一業者進行買賣，因此若持有當地房產，想要自行買賣也會苦於沒有管道，所以如果業者跑了、出事後，也會求償無門，成為海外投資孤兒。

以投資柬埔寨的房地產為例，徐佳馨提到，當地2013、2014年間，開始有人進去大興土木，當地海外投資物件，多半被包裝成要租給外國人，強調高租金投報率，但是最實際的問題就是：哪裡有這麼多外國白領需要租房，且當地房價便宜，外國白領階層有需求也買得起，為何還需在當地租房，因而演變成供給過多的情況。

徐佳馨提到，海外房地產投資並非不能做，但是，因為不在當地生活，又不夠了解各國房地產市場，很容易就陷入資訊不對稱的情境中，僅透過在台灣的業者提供資訊，投資人或許沒有能力查證，也只能照單全收，讓海外投資的風險拉高。

其次，進行海外房地產投資，除了仰賴在台灣業者提供資訊以外，更要思考自己有沒有本事在當地出場，因為各國國情不同，或許會碰上法治觀念不足、對外國人保障不夠，這些因素都讓轉手風險大大提高，因此若遇上非正派的業者，很容易賠上身家。

對於海外投資房地產，徐佳馨說，許多人懷抱成為跨國房東的夢想，不過，以柬埔寨的案例而言，正巧此波碰上疫情衝擊，讓以觀光產業為主的國家都陷入艱困的危機中，如果真的想要投資國外房地產，可以考慮投資REITs，比起當地買一間房的風險就小得多了。

至於柬埔寨是否仍為適合投資的國家？與朋友一同買地，在當地經營咖啡園的財經專家黃世聰表示，柬埔寨當地土地便宜、人工也便宜，當時準備開闢咖啡園時，找了許多農業專家做了不少功課，預估生產１公斤咖啡豆的成為2-3美元，而在國際市場上大約可賣出每公斤20塊美元價格。

黃世聰說，柬埔寨土地大約為台灣５倍大、人口卻不到兩千萬，再加上過去政府對外資的態度友善，讓外資在當地實業投資確實相當興盛，甚至有不少南韓、日本企業都到當地投資農業，有不少台商經營紡織業等，不過，隨著COVID-19疫情後，經濟受到衝擊，與中國良好關係也會讓外界對柬埔寨政局有所隱憂。

但是，黃世聰強調，以他常接觸的柬埔寨的經驗，當地人民生活多半困苦，但性格仍相當純樸良善，並非如近期台灣人對柬埔寨印象一樣，充滿詐騙及不法行為，而近期頻頻躍上媒體版面的拐騙、詐騙事件，也多非當地人所為，因此這類事件仍僅是該國的一小部分。

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