鄭州淪「爛尾樓重災區」 分析指目標難問題多、仍可能二次停工

▲▼鄭州的爛尾樓情況嚴重。(圖/翻攝自紅星新聞)

▲鄭州的爛尾樓情況嚴重。(圖/翻攝自紅星新聞)

中央社

河南省鄭州市為了解決房地產「爛尾樓」危機,提出要「大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工」。媒體報導指出,陸續已有超過6成建案復工,但要達成目標十分艱鉅。

陸媒財新網2日報導鄭州市房地產復工的情況、難點,並指出在全國主要省會城市中,鄭州的爛尾樓情況最為嚴重。

中國房地產行業因為監管及經濟成長放緩等因素,遭遇流動性危機,多項建案因資金不足停擺,預售屋購房者集體停繳房貸掀起「停貸潮」,引發當局重視。鄭州是相關問題的重災區,也是首個提出為地產業紓困、解決爛尾樓問題的地方政府。

報導說,鄭州9月6日推出「保交樓」專項行動推進至今,一些資不抵債的項目遲遲無法復工。還有一些建案雖然重啟施工,但救助資金不足,復工只是應付一下官方檢查,即所謂「表演式復工」。

報導指出,停工問題龐雜,鄭州挽救爛尾樓難度極大。主要問題包括:紓困資金有限、追回挪用資金困難、以及當前房市低迷、供過於求,即使復工,但銷售成績不佳無法回籠更多資金的話,難免很快又會「二次停工」。

多名鄭州房企人士指出,當地大部分問題建案處於房屋已售但逾期交付狀態,且項目基本都是封頂以後爛尾。

根據法規,主體結構封頂,開發商就可以較大限度提取預售監管資金。因此,鄭州多數停工樓盤預售監管帳戶裡的資金幾乎都已被調用殆盡。

封頂之前,房企所投入的工程款僅20%左右,其餘80%通常在封頂之後才陸續支付。一個項目正常建設周期大概需要2.5至3年,期間從封頂到最終交付至少還需1.5年,需要完成的工程建設還包括外牆、防水、砌體、裝修以及園林、其他公建配套等。

為推動復工,鄭州當局一方面依靠地方性紓困基金與全國性專項借款,向問題建案注入流動性;另一方面,為多個停工建案引入地方平台公司,參與項目盤活工作。

7月底,鄭州市政府提出設立房地產紓困基金,母基金規模暫定人民幣100億元(約新台幣448億元),同時透過各區縣吸引不同類型社會資本共同出資,設立子基金。

據報導,截至目前,首批紓困基金已陸續投放到鄭州7個問題建案,這些多是先前產生較大社會負面影響的項目,但它們資可抵債,風險比較可控。此外,第一批50億元全國性專項借款已下達鄭州。

鄭州本地房企人士說,相關部門已經查清了各個停工建案後續保交樓所需建設資金,「但當下紓困資金有限,單個樓盤所能分配到的額度極少,無法覆蓋建設資金缺口」。

以爛尾至今近10年、殃及購房者超6000戶的「啟福城」為例,財務數據顯示其後續還需投入建設資金16億元,擬申請全國性專項借款5.15億元,但首批能獲取的金額僅3.87億元。

上述房企人士說,現階段,相關部門考慮先注入一筆有限的資金,重啟建案。只有項目正常運轉起來,剩餘資產如未售房源、車位、商鋪等才有可能恢復銷售,後續資金回籠。

但也有行業人士說,「新一輪施工能夠持續多久很成疑問」,因為救助資金本來就不多,官方引入的鄭州地方平台公司多不具備房地產相關能力與經驗,更沒有資金解決問題。若想真正保交樓,歸根結底還是得依靠市場。

據報導,鄭州房地產大規模發展始於2017年。當時大量城中村土地集中入市,且地價處於高位。2018年,鄭州新成屋銷量達到38萬戶高峰;2019至2020兩年,新房成交量逐年遞減,但仍超過20萬戶;至2021年下半年,全國地產市場整體走下坡,鄭州全年新成屋僅成交16萬套,年降超30%。2022年上半年,鄭州新成屋成交量年降近50%。

行業人士說,現在鄭州這批出險房企裡,有一類處於「躺平觀望」狀態。它們手上還握有少量資金,但由於市場低迷,這些房企認為,建案哪怕正常施工也很難銷售出去,不如暫時停工。

這名人士說,如果鄭州樓市維持這種低迷態勢,100個停工建案就算一時獲得救助資金實現復工,一至兩個月後,當資金消耗完畢,依然可能出現二次停工。

另根據中國經濟學者黃奇帆,中國房地產企業的總負債率在2018年是84%,香港房企的一般負債率則是40%。許多中國開發商從買地到建設都是以大規模融資在周轉,一旦遇到經濟下行的逆週期,資金鏈斷裂的情況就像地雷一樣一個個爆炸。

關鍵字:河南鄭州爛尾樓房產雲鄭州爛尾樓

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

開車經過見一幕 他竟決定比別人貴1成搶14期地

2020年元鈞建設以每坪70.6萬元的高價,搶下14期仁平段1444坪南北向地王,硬生生比同業出價高出1成以上,因此震驚業界!時隔2年,元鈞總經理王如忠出席該地推案「坐忘山」開工儀式時透露:「當年開車返家時,這邊還很多路沒開通,但附近卻有好多家庭客正在運動,才讓我馬上改變心意,決意標下這塊基地。」

1小時前

商辦供不應求!租金漲破每坪4000元 業者仍排隊等待進駐

台北市近年來商辦受限於供給不足,除了空置率維持低檔外,租金更是高漲不墜,根據商仲業者的統計,2022年第三季的A辦租金坪均高達2,958元,其中,頂級商辦租金更有不少物件站上每坪4,000元的高點,也因為商辦租金來到新高點,讓共享辦公室業者的業績比起疫情前,有了大幅度成長。

2小時前

地點曝光!中部也傳員警出入招待所 一戶價格曾破6700萬

南投一名偵查小隊長被爆出10月間到台中一處私人招待所餐敘,返回南投後,竟借酒裝瘋性騷擾送他返隊的女偵查佐,意外揪出台中也有警官涉入,地點傳出就在七期台中帝寶。據悉,該棟大樓隱密,目前一坪約34萬元,但去年一坪曾飆升到近60萬元。不過該棟建案日前也曾躍上新聞版面,一戶23樓的招待所風格物件,以驚天賠售價格1548萬元讓利脫手,連帶影響該棟其他物件房價。

2小時前

房東租屋「室友付不出錢」害慘他 1狀況眾人嚇:快搬走吧!

房東把房間租給一個付不出租金的女房客,照理來說,這與其他租客沒有關係,但1情形讓網友也氣炸!有網友日前發文,提到女子除了不付房租,共用電費也不出,這讓其他人超困擾,「整個家裡,舉凡瓦斯爐到所有電器用品,她就是那個用最多的人!」此外,女子愛佔占便宜、找房東吵架,讓原PO超無奈。

3小時前

《讓子彈飛》「鵝城」現身台灣? 店家傻眼:不知道公寓本名

台灣「鵝城」照曝光,讓許多網友紛紛留言經典電影台詞,更有人詢問:「這在哪?想朝聖」記者實地了解,網友所稱的「鵝城」位於內湖區巷內,是一處老舊公寓的名稱,但在地人說,不會用鵝城稱之這區域;該公寓1樓的店家,甚至根本不知道自己開店的地方叫做鵝城。

4小時前

大樓電梯「沒有關門鍵」!他慌張求救:怎麼辦? 釣出內行人解答

多數的電梯標示都很簡單易懂,除了數字以外,就是開門和關門鍵。但近日一名網友到某棟大樓,卻發現裡面的電梯非常特別,因為只有開門鍵可以按,卻找不到關門的地方,讓他相當煩惱,不知道要怎麼辦。文章曝光後掀起討論,不少人紛紛笑說「要喊芝麻關門啦」,但也釣出一部分人的困擾。

4小時前

解決20%無殼蝸牛窘境 他提:特定族群房貸可達95%

今年房市相比去年冷清許多,但房價仍舊居高不下,未見下修跡象,年輕人買不起房更造成民怨,高雄市代銷公會就對此一現象發出新聞稿表示,建議政府可參考國外措施,甚至提供一定年齡下的首購族、小家庭95%房貸,解決年輕人的購屋問題。

4小時前

合約每度電5.5元!房東卻因1原因調漲「改收8元」 網怒:欠檢舉

在外面租房子,大多在簽約前就會談好租金、水電費,但如果遇到亂漲價的房東怎麼辦?一名女網友表示,最近租到一間新房子,起初說好一度電5元,但簽約時房東突然改成5.5元,她當時妥協了。未料近來房東卻嫌她用掉太多電,現在一度電要調漲到8元,讓她相當無奈。不少人看到後怒批「欠檢舉!」

5小時前

拆除公司搞錯地址!他回來發現「家被拆光光」 連父親骨灰都消失

英國一名男子日前度假回家後竟發現,房子內的家具居然全部都被搬空,就連父親的骨灰也消失不見。結果發現竟然是拆清公司搞錯地址,才會將他的東西全部清走,現在他連一件可換洗的衣服都沒有。

6小時前

退租要收「清潔費4千元」!她嚇傻一問同意了 房東2字爆共鳴

合約上看到這種收費,嚇得租屋族趕緊發文求助!有女網友要租新竹的房子,結果卻發現合約備註退房清潔費要4000塊,讓她驚呆,「這個價格會不會太高……還是這是正常的價格嗎?」一確認才發現是虛驚一場。不過,貼文意外釣出許多房東,坦言現在都會在合約書上註明這項費用,「結論:警告作用為主」。

6小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響