包租公買屋不只看實價登錄 一招掌握合理價

包租公張凱建議善用銀行估價系統,買屋更能貼近合理價。

▲包租公張凱建議善用銀行估價系統,買屋更能貼近合理價。(圖/鏡週刊提供,下同)

圖、文/鏡週刊

買預售還是成屋?擁有17間房子,共51個隔間,月收租百萬元,扣掉貸款、人事管理等成本,每月35萬元入袋的職業級包租公張凱,認為預售屋已將未來的價格灌飽,必須更謹慎,而中古屋可善用銀行估價系統,先估價再出價,較能掌握合理價位買進。「記得!『買低治百病』。」他強調。

「人的心理就是這樣,搭火車時應該在月台等待上車,但人們都在火車尚未停下、或已經加速前進時,才拚命往前衝,深怕慢了就追不上,預售案現場行銷就是掌握這種氣氛。」張凱說,他曾待過代銷業,預售案場營造飢餓行銷,吸引民眾排隊搶屋,製造熱銷氛圍。

張凱認為,預售屋賣的是未來價,賣你多年後完工的價格,「但這片榮景尚未發生,所以銷售人員是用最飽和的理由,把預售價格灌滿,例如捷運一定蓋好、百貨商場一定進駐、人一定住滿,但這裡面有太多變數,自住買方就要承擔這個風險。」他說。

相較於預售屋是未來價,中古屋則有些因子導致它折價。張凱說,中古屋是賣現在和過去的折價,譬如漏水、格局等屋況瑕疵,或屋主急用錢、父母爭產等人為因素,都容易折價,在議價過程中,有機會談到實價登錄的價格之下買進。

中古屋的價格也較能掌握,張凱說,曾有客戶看上永和豫溪街137巷的30坪公寓,開價1,500萬元,每坪單價50萬元,來詢問他,買這個價格是否可行?張凱建議客戶先上信義、永慶等大型房仲網站,查詢待售物件開價以及官方實價登錄行情,再搭配銀行的估價,才最精確。

除了親自走一趟銀行詢問,張凱也建議,民眾可善用銀行網站的估價系統,他以中國信託銀行為例,點選「貸款」項目中的「智慧估價」功能,輸入地址、房屋類型、屋齡、坪數等細目,系統就能顯示估價結果,以豫溪街公寓來看,估價結果為44.05萬元。

「銀行估價是可信的定錨,再依照這個價格上下出價較精確,有助於買到心中和市場上的合理價。」張凱強調先估價再出價,才是聰明購屋。

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