81%新案銷售率不到1成 專家證：3都預售行情「虛胖」

▲一份「2025年六都預售房價續漲，新北、台中、台南漲幅年增飆逾1成」的統計數據引發熱議。（示意圖／記者張雅雲攝）

記者項瀚／綜合報導

一份「2025年六都預售房價續漲，新北、台中、台南漲幅年增逾1成」的統計數據引發熱議，並讓許多人質疑，明明房市慘淡，房價怎麼可能續漲？專家表示，全縣市統計的均價容易出現「失真」、「虛胖」現象，背後有2大主因，分別為特殊的指標案拉抬、高價及低價區成交比例改變。而實際上當前房市量能大減、價格盤整格局明確。

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近期一份「2025年六都預售房價續漲」的統計數據引發熱議，其中新北、台中、台南漲幅高達12~14.5%，讓許多人感到不可思議，並提出質疑：「2024年9月央行第七波管制後，全台房市大急凍，房市爛到不行，房價怎麼可能續漲？」

從交易量來看，2025年預售市場非常慘淡，交易量大跌逾7成，另外國泰房地產指數30天銷售率，全台灣高達81％的新推案開盤30天內賣不到1成，與2024年第四季的53％，大幅銳減28%。

市況差，建商、代銷業者一片哀嚎，許多建案打出送裝潢、讓利、甚至降價求去化，但為何統計數據顯示新北、台中、台南房價卻不降反漲？

代銷調研單位指出：「2025年在成交樣本數大幅減少的情況下，少數具備『品牌溢價』、『地段稀缺性』的指標案照常推案，價格創下區域新高，便直接顯著拉高全縣市的平均漲幅數據，造成房市依然過熱的錯覺，等於說是有價無市。」

進一步觀察新北、台中、台南。首先新北市方面，三重捷運聯開案「潤泰CITY PARK」成交上百戶量體，且每坪均價破百萬元、最高更是飆到114萬元；另外像是中和「漢皇方圓」每坪最高飆到125萬元，都是區域新天價。

馨傳不動產智庫執行長何世昌坦言：「全縣市房價統計難免出現『失真』、『虛胖』現象， 關鍵在於該縣市內高價蛋黃區、低價蛋白區的成交比例，而台中、台南在2025年的數據中都出現了這樣的問題。」

▲新北市指標案與該縣市價差。（AI協作圖／記者項瀚製作，經編輯審核）

以統計房價漲最多的台南來說，高價區平實重劃區推出不少大案，其中最具指標性的「國城寶實」目前就揭露了超過350筆，且由於該案8600坪罕見超大基地條件，即便在房市不景氣的環境中，仍創區域新高價，最高單價飆上68.5萬元，每坪均價也達58萬元；此外還有同位東區的「國泰原美」、「浩瀚無極」等指標案，拉抬台南整體均價。但觀察整體台南市新案均價，仍未「觸4」。

台中市整體新案均價行情為每坪53.6萬元，但西屯區預售每坪均價來到71.6萬元，指標豪宅「聯聚玉衡」成交單價破百萬元，最高單價來到143萬元，相當驚人；另外像是南屯區均價71.1萬元，但同樣也有指標豪宅拉抬，「雙橡園1518」均價逼近9字頭。

《591新建案》新聞公關課主任畢務潔表示：「新北市指標案在去年創下新高價，多屬個案表現，無法代表整體市況，事實上新北不少區域新案銷售仍頗為辛苦，推案量也出現大幅度縮減。」