▲日本東京。（示意圖／記者胡至欣攝）
記者胡至欣／採訪報導
台灣人赴日置產熱度再衝高峰！根據日本國土交通省公布調查，2024年東京23區新建公寓的海外買家中，台灣人已位居第一，到了2025年上半年佔比更逾六成。然而，隨著日本銀行（BOJ）升息、房貸成本增加，且租賃需求持續攀升，2026年日本房市正迎來轉折點。究竟是利息吃掉利潤，還是租金漲幅更勝一籌？ETtoday帶你解析。
▲東京不動產投資顧問創辦人廖惠萍。
東京不動產投資顧問創辦人廖惠萍分析，台灣人瘋買日本房背後並非單一因素驅動，而是多重條件疊加，包括台灣房價高漲、日圓匯率相對弱勢帶來的換匯優勢、分散地緣政治風險需求，以及日本距離近、文化熟悉、生活適應門檻較低等，讓東京成為許多台灣買方優先評估的海外置產市場。
選屋心態質變：從「圓夢」走向「理性資產配置」
廖惠萍觀察，與三年前相比，台灣買家的選屋心態已有明顯轉變。早期不少人是以「先買一間、圓一個日本置產夢」偏向度假宅自住的想法進場；現在則更傾向把日本房產視為資產配置的一環，會更細看地段、總價、租賃需求、管理品質，以及長期持有成本。
她指出，台灣買家過去習慣「買房等增值」的本土思維，但在2026年的日本環境下，「穩定收租」的重要性往往高於「期待大漲」。尤其當利率環境與持有成本變得更敏感時，若只押注資本利得、忽略現金流結構，投資風險反而更高。
租金飆漲潮：並非所有區域皆「雨露均霑」
從東京租賃市況來看，市場確實仍有支撐。東京23區平均租金一路走高、屢創歷史紀錄，整體入住率也維持在96%以上，這對於追求「看得懂、租得掉、現金流可預期」的台灣投資人來說，具備一定吸引力。
然而，這波漲勢並非雨露均霑。廖惠萍進一步說明，租金漲勢通常優先反映在就業集中、交通成熟、人口流入穩定、生活機能完整的區域；若買在蛋白區或題材性過強的區域，可能面臨「利率先上去、租金卻沒跟上」的情況，報酬率反而被壓縮。
資訊差風險：別把海外置產當成「旅遊購物」
換言之，台灣人赴日置產潮雖然正在擴大，但市場也同步進入「選題能力」比「跟風速度」更重要的階段。廖惠萍認為，現在的關鍵不再是「要不要去日本買房」，而是「買哪裡、買什麼、為什麼買」，以及自己是否有能力長期管理這項海外資產。
她也提醒投資人應警惕「日本制度與資訊差異」帶來的風險，別把海外買房當成旅遊購物。她強調，真正需要先確認的，是物件是否具備穩定出租能力、持有成本是否透明可控、未來轉手流動性是否足夠，以及是否有可信任的在地顧問與管理團隊。少了這幾道把關，跨海置產很容易從資產配置，變成跨國踩雷。
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