▲在日本一旦超過65歲，被拒絕租房的機率大幅提升。（示意圖／CFP）
記者張方瑀／綜合報導
許多人選擇一輩子租房生活，認為免去房貸壓力更輕鬆，但在日本，高齡者想要尋找新住處，卻面臨一道難以跨越的巨大高牆。日本不動產專家牧野知弘直言，在不動產業者的眼中，高齡租客甚至被定義為「麻煩的存在」，一旦超過65歲，被拒絕租房的機率大幅提升，背後原因令人心酸。
牧野知弘指出，不動產經紀人對高齡者並不友善，這並非單純因為收入問題，而是業者對於高齡化帶來的種種風險極為敏感。
「高齡」成為被拒絕的唯一理由
假設一名超過65歲的長者，以單身居住為前提申請租賃公寓，十之八九會遭到回絕。即便申請者強調自己每天鍛鍊身體、體檢報告完全正常、頭腦靈活，無論如何說明或堅持，最後往往都是徒勞無功。牧野指出，不動產業者拒租的理由非常簡單，僅僅是因為你是「高齡者」。
首先，屋主的排斥是主要障礙。原因在於高齡者的收入預期不會再成長，租金調漲空間趨近於零；再加上日本《借家法》傾向保護租客，長輩一旦入住，往往會住到過世為止。對於房東而言，這種「租金漲不動」且「租客不搬走」的狀態，是他們最想規避的風險。
失智症與火災風險成管理噩夢
對於負責管理的不動產公司來說，高齡租客同樣棘手。若租客患上失智症，最令人擔心的就是欠繳租金。由於溝通難以成立，即便當下看似聽懂了，實際上卻沒去繳錢，處理起來極其耗費人力成本。
此外，失智症加重後，房間管理會變得疏忽，甚至演變成堆滿雜物的「垃圾屋」。更嚴重的威脅是火災風險，如忘了關瓦斯爐火。雖然有火險，但一旦發生火災，除了財產損失，其他租客也可能因環境惡化而搬離，空房損失慘重。
「孤獨死」激增 房東最怕變凶宅
業者最想避開的終極風險，莫過於室內的「孤獨死」。根據日本警察廳推估，2024年全日本孤獨死人數高達7萬6000人，其中76%為65歲以上的長者。
發生孤獨死時，若發現得晚，後續處理相當慘不忍睹。近年來「特殊清潔」行業案件激增，專門處理遺體搬離後、因異味飄散才被發現的悲慘現場。
這類案件往往需要將房間全面整修，且會被列為「事故物件（凶宅）」，屋主在出售或出租時負有告知義務。若租客孑然一身，求償無門，所有成本都得由房東自負。
專家建議：及早規劃與子女聯名
牧野知弘指出，不論長輩身體多硬朗，房屋租賃是長期抗戰，屋主與房仲不願承擔身體衰退後的風險。他建議，在還有定期收入、尚未被視為高齡者之前，應先確保住處；或與子女聯名申請，雖然會被要求連帶保證，但通常能順利簽約。
雖然沒人想承認老去，但牧野強調，應理性思考並提早策劃找房戰略，才能在退休後實現理想的居住生活。
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