▲圖片為 AI 生成，經編輯審核。
房產中心／台北報導
在高房價與世代居住落差擴大的背景下，住宅政策如何兼顧市場機制與社會公平，成為產業與政策圈近期討論焦點。部分都市更新與不動產產業界人士提出建議，認為可評估於新制公辦都市更新案件中，提高容積獎勵上限至法定容積1.5倍，並搭配「青年優惠宅」及「跨街廓公辦都更、社宅可獨立管理」制度設計，使都市更新增值成果回流青年與全民共享。
產業界指出，都市更新過程中往往創造土地與樓地板面積價值提升，若完全由市場吸收，容易形成資產集中與世代差距擴大。若透過制度安排，在容積提升同時設定一定比例轉換為政府持有的政策型住宅，形成明確對價關係，或可在不大幅增加財政負擔下，建立滾動式居住支持機制。
依照建議構想，在公辦都更案中，若開發案願意配置一定比例青年優惠宅，主管機關可評估提高容積獎勵上限至1.5倍，新增容積中部分樓地板面積須轉為政府持有住宅，納入政策資產池管理。
所謂「青年優惠宅」，產業界說明，並非傳統社會住宅，而是「只租不賣、不可炒作」的政策型住宅。由政府持有產權，以相對市場價格優惠方式出租給符合資格的青年族群，透過長期租約機制提供穩定居住保障，以降低投機風險並強化去商品化屬性。
支持該構想者認為，制度核心並非打壓市場，而是透過容積獎勵與公益比例形成清楚對價公式，讓都市更新帶來的部分增值轉化為公共資產。若能降低青年居住負擔，長期有助提升成家意願與城市留任率，對人口結構與社會穩定可能產生正向影響。
在空間規劃層面，建議採大面積跨街廓整體開發，社宅棟別獨立管理、公設分離，地下室共構連通，以兼顧開發效率與社區治理需求，並降低混居爭議。
至於落地機制，產業界建議可優先盤點國有土地推動公辦都更招商，由實施者出資興建一定比例政策型住宅。並同步建立標準化審議制度，包括明確公益比例與容積獎勵對價公式、設定審議時程上限、整合單一窗口審查流程，以提升制度可預測性與開發可行性。
此外，產業界也建議，除容積誘因制度外，可同步搭配金融與稅制配套措施，例如延續或優化「新青安」利率補貼機制（建議補貼0.5%），並提高房貸利息扣抵免稅額至30萬元，以減輕一般青年自住族群財務負擔。透過租賃型青年優惠宅與金融稅制支持雙軌並行，可形成更完整且分層的住宅支持體系。
不過，也有都市規劃學者提醒，容積獎勵提高涉及都市承載量、交通負荷與市場供需平衡，仍須審慎評估區位差異與公共設施容量，避免過度開發風險。
對此，相關主管機關表示，目前各項住宅與都更政策仍持續滾動檢討，相關建議若具可行性，未來將納入整體政策評估範圍，但尚無具體定案時程。
在房市進入調整階段之際，「容積獎勵換取青年政策住宅」能否成為制度創新方向，仍有待進一步討論與政策整合。但如何在都市更新創造價值的同時，兼顧世代居住公平，已成為各界關注的重要課題。
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