▲七波信用管制上路後，房市最大風險已不只是價格波動，而是「房子買了，貸款卻下不來」。（示意圖／記者周宸亘攝）
記者項瀚／台北報導
第七波信用管制上路後，房市最大風險已不只是價格波動，而是「房子買了，貸款卻下不來」。在最新一集《地產詹哥老實說》中，法拍小哥陳俊廷提醒，近年房貸審核趨嚴，買方若不了解銀行估價邏輯，極可能成為「接刀，卻接不到貸款的人」。
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許多購屋族以為實價登錄能當作銀行估價依據，但陳俊廷直言：「對銀行而言，實登只是參考值之一，並非萬靈丹，各銀行估價機制不同，放款成數差距極大，即便同一物件，有銀行可貸8成，也可能有銀行直接拒貸。」
不少人擔心投資用途會被砍貸款成數，但陳俊廷指出：「這要看銀行屬性。」他說：「有銀行認定收租為投資，只願貸5~6成；也有銀行視穩定租金為加分，願意貸到8成，重點在於『先了解銀行，再決定產品』。」
▲不少人擔心投資用途會被砍貸款成數，但陳俊廷指出：「這要看銀行屬性。」（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
此外，陳俊廷也提醒：「地段、土地使用與產品類型是估價關鍵，冷門地段、非都市計畫土地、老透天或隔套產品，都是銀行貸款相對保守的地雷。」
陳俊廷將房貸條件濃縮為3大核心，分別是：物、人、信用。他指出：「物：地段與產品、人：收入結構與資產存量、信用：信用卡全額繳，避免現金卡與預借，3者條件到位，仍有機會在緊縮環境下取得理想成數。」
▲近年預售屋交屋潮來臨，估價落差成為最大風險。（示意圖／ET資料照）
近年預售屋交屋潮來臨，估價落差成為最大風險。陳俊廷表示：「有人因估價上漲被列高價宅，只能貸3成；也有人因區域機能未成形遭砍成數，建議交屋前至少半年就該規劃貸款策略。」
最後，陳俊廷強調銀行更愛「認得你」的客戶。他說：「在信用管制下，VIP與往來深度成為關鍵，存款、資產配置與配合度，會直接影響銀行放款意願，銀行願不願意借，取決於它認不認得你。」
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