▲央行把第二戶貸款成數從5成調到6成，像是開了一扇小門，讓換屋族喘口氣，也稍微降低賣壓。（圖／記者李毓康攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
流動性稍微鬆一點，房市就能喘口氣？別天真了，市場早就進入「重新定價」的關鍵期。中東戰事升溫、通膨陰影未散、關稅與地緣政治衝突交織，全球貨幣政策也卡在十字路口。美國聯準會降息延後、縮表迫在眉睫，資金退潮已成定局；台灣央行雖然連八凍利率、靠信用管制撐場，但「不崩、不漲」只是表面假象，房市早已滯脹。
《地產詹哥老實說》EP301／傻追高？神獸建商早「降價跳車」 揭開當年排隊秒殺案的殘酷真相
央行把第二戶貸款成數從5成調到6成，像是開了一扇小門，讓換屋族喘口氣，也稍微降低賣壓。但這只是一劑緩衝，資金仍緊、槓桿仍高。第七波信用管制之後，市場長期停在「價撐量縮」的假平衡。
交屋潮撐起交易量，卻不是市場回春；建物第一次登記量從疫後15萬棟升到18萬棟，交屋潮像個黑洞，吃掉大半銀行信用資源，其餘房貸需求被迫收縮。加上金檢勾稽資金流、新青安限縮，購買力被鎖死，成本日益高漲，業界早已凋零。時間不是救命符，而是壓力。
房價硬撐不降、貸款又沒著力，市場陷入僵局。價格不是看降幅，而是看誰買得起。市場不再由賣方想像，由買方喊牌才是真實價格。赤裸裸的購買力說實話，市場才會從假象走向理性，真正的「新價格」才會出現。
▲金檢勾稽資金流、新青安限縮，購買力被鎖死，成本日益高漲，業界早已凋零。時間不是救命符，而是壓力 。（圖／記者陳筱惠攝）
相比住宅市場的窒息，商用與土地市場則呈現「強者恆強」格局。第一季壽險業豪砸百億地上權、上市公司插旗信義區，輝達進駐北士科、美光砸18億美金收購力積電廠房、三井布局北車地王，資金正瘋狂集中到核心、產業支撐強的標的。這不是市場變好，而是資金只愛香餑餑，強者越強。
在去槓桿與政策管制雙重作用下，資產價格正在從「資金推動」回歸「收益支撐」。沒有現金流的產品，只剩折價空間；部分區域與產品正逐步邊緣化，風險溢酬拉高，修正幅度加大。商用、土地、住宅，全面進入重新定價階段。這不是跌價，而是價值被重整，資源被重新分配，市場加速淘汰不適者。
▲▼高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，第二戶貸款成數鬆綁只是局部舒緩，不是市場反轉訊號。（圖／黃舒衛提供）
總結來說，第二戶貸款成數鬆綁只是局部舒緩，不是市場反轉訊號。房市正站在十年少見的關鍵窗口，買方不一定能買到最低點，但十年來最好談；賣方別再幻想撐得久就安全，市場不會等你，只會洗牌。越早轉、越快動、越敢降，才可能活下來；逃命潮，或許才剛啟動。
►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事
讀者迴響